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【虎膽琴心】

標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)業(yè)主“自拆建造”或房地產(chǎn)商核心的城市更新，對穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)預(yù)估也起著至關(guān)重要的作用，有助于提升房市生命力，充分體現(xiàn)“堅(jiān)持房住不炒”。

宋騰虎

推動老舊小區(qū)改造升級改造，是所有的城市都很難避開的命題。近些年，各地房地產(chǎn)商參加的大量城市更新項(xiàng)目不斷按住“停止鍵”，而老舊樓房舊址“自拆建造”消息則經(jīng)常引發(fā)網(wǎng)友熱議，盡管該類實(shí)例有成功也是有挫敗，但也為城市發(fā)展增添了進(jìn)一步有益的探索，非常值得從源頭上給予健全。

所說“自拆建造”，主要指小區(qū)業(yè)主人群籌集資金拆建陳舊住房，與真正意義上的房地產(chǎn)商核心迥然不同。依據(jù)新聞媒體近日報導(dǎo)，南京虎踞北街4號5幢的廣大業(yè)主，上年已經(jīng)在“舊址、原總面積、原相對高度”原則下降低成本復(fù)建搬入新房，在今年的10月份大部分又獲得房產(chǎn)證，這一被稱作“中國首個承租人自籌經(jīng)費(fèi)拆建新項(xiàng)目”劃上了相對性完美的句號。除此之外，中國其他地方也出現(xiàn)類似探尋，長沙里仁坡2棟、3棟、4棟改造設(shè)計(jì)，有業(yè)主完成了12.6萬余元申購59平方米的房子。北京朝陽區(qū)勁松一區(qū)114棟樓，小區(qū)業(yè)主耗費(fèi)不上10萬余元住新房。成都市中間城市花園房齡不上30年，但是因?yàn)殛惻f破等諸多問題，千余小區(qū)業(yè)主也謀取舊址復(fù)建，但目前來看舉步維艱。

陳舊住房復(fù)建不僅關(guān)乎小區(qū)業(yè)主日常生活環(huán)境改善和資產(chǎn)升值，并且也與集體利益息息相關(guān)，由于新創(chuàng)建住宅建筑容積率的改變一定會對周邊環(huán)境導(dǎo)致積極主動或不良的影響。伴隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)到“房屋交易”時期，新房子開建較前些年的火爆明顯減溫，民眾對老舊小區(qū)改造升級改造的關(guān)心顯得更加迫切。一方面，傳統(tǒng)式房地產(chǎn)商參加的大量城市發(fā)展，大部分小區(qū)業(yè)主不用耗費(fèi)資產(chǎn)，但是建筑容積率通常會提升，家居體驗(yàn)可能會比較擁堵。另一方面，小區(qū)業(yè)主主動尋求“自拆建造”，要付出一筆豐厚的建設(shè)成本，但是由于建筑容積率基本上不會改變，該類新創(chuàng)建之后的房子綜合性使用價值或更高一些。

在筆者看來，“自拆建造”是促進(jìn)城市更新的積極主動填補(bǔ)，非常值得大膽創(chuàng)新。小區(qū)業(yè)主、施工企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)等為參與者，應(yīng)全力抓好明確現(xiàn)行政策界限、管控基本建設(shè)全過程、節(jié)省建筑資源、提升溝通交流服務(wù)項(xiàng)目等各個環(huán)節(jié)工作中。

一是要確立“自拆建造”現(xiàn)行政策界限，讓此類項(xiàng)目在實(shí)施過程中有章可循，改正一些業(yè)主的期望誤差?？傮w來看，在全國各地嚴(yán)格把控新創(chuàng)建高層建筑的大環(huán)境下，除擴(kuò)建必須的公共配套設(shè)施外，“自拆建造”個人行為要盡量避免建筑容積率出現(xiàn)大幅變化，盡可能減少公共利益的危害，那也是上述情況南京市虎踞北街4號5幢新項(xiàng)目的處理方式。如果實(shí)在存有拆建后總面積調(diào)整的現(xiàn)象，也必須盡快在政策上進(jìn)行確認(rèn)怎樣處理不必要的物業(yè)。

二是小區(qū)業(yè)主自發(fā)性拆建陳舊住房應(yīng)統(tǒng)籌做好拆卸、基本建設(shè)等各個環(huán)節(jié)管控。老舊小區(qū)改造拆除重建涉及到的步驟繁雜，必須由權(quán)威機(jī)構(gòu)來保證推動。要提前做好規(guī)劃，對建筑者中遇到的問題搞好全方位預(yù)測。要加強(qiáng)安全監(jiān)管，避免出現(xiàn)基本建設(shè)事故和產(chǎn)品質(zhì)量問題。在資金籌集和監(jiān)管方面，應(yīng)適當(dāng)引進(jìn)金融機(jī)構(gòu)性金融企業(yè)等，確保業(yè)主財產(chǎn)安全，避免發(fā)生“爛尾樓”狀況。

三是陳舊住房拆建應(yīng)盡量避免資源浪費(fèi)現(xiàn)象。即便小區(qū)業(yè)主所有允許，“自拆建造”也要遵循節(jié)約原則，防止不必要的浪費(fèi)。倘若目前房子不安全隱患問題，并不屬于權(quán)威機(jī)構(gòu)檢測的“危樓”，應(yīng)該有必需再次靈活運(yùn)用，根據(jù)結(jié)構(gòu)加固、翻修等形式改善居住環(huán)境，進(jìn)一步避免大拆大建難題。國內(nèi)不少工程建筑生命期僅二三十年，在某種意義導(dǎo)致資源浪費(fèi)。

四是政府部門做為支持部門，需在依法依規(guī)內(nèi)主動為人民群眾做好服務(wù)工作。比如，對于“自拆建造”呼吁強(qiáng)的住宅小區(qū)，政府機(jī)構(gòu)應(yīng)是居民在收集意見等方面提供必需便捷。一般而言，在前期工作征詢建議、探尋失去聯(lián)系小區(qū)業(yè)主等多個方面，政府部門掌管更多的資源，擁有更強(qiáng)的公信度，適度參加會使有關(guān)工作推進(jìn)更順利。一些資金困難居民在租房子過渡期間的基本生活難題，也應(yīng)該給予妥善處置。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場存在較大壓力，各種健全房市持續(xù)發(fā)展的房產(chǎn)調(diào)控一段時期內(nèi)密集出臺。標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)業(yè)主“自拆建造”或房地產(chǎn)商核心的城市更新，對穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)預(yù)估也起著至關(guān)重要的作用，有助于提升房市生命力，充分體現(xiàn)“堅(jiān)持房住不炒”。社會上有種常見說法是，“買的房住不上70年就沒有了，需要動遷都不容易”。假如“自拆建造”這條道路你走順暢，針對買房者自信心提升也顯而易見。自然，政府部門在這個過程中應(yīng)當(dāng)依法充分發(fā)揮作用，在防范債務(wù)風(fēng)險和風(fēng)險防控措施的前提下，給與有效適當(dāng)適用，進(jìn)而妥當(dāng)穩(wěn)步推進(jìn)城市發(fā)展。

（作者系證券日報編寫）

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