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證券代碼：000031證券簡(jiǎn)稱：大悅城公示序號(hào)：2023-007

我們公司及股東會(huì)全體人員確保信息公開(kāi)內(nèi)容真正、精準(zhǔn)和詳細(xì)，并沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏。

大悅城控股集團(tuán)股份有限公司（下稱“企業(yè)”或“我們公司”）于近日接到深圳交易所《關(guān)于對(duì)大悅城控股集團(tuán)股份有限公司的關(guān)注函》（公司部關(guān)注函〔2023〕第144號(hào)，下稱“關(guān)注函”），企業(yè)對(duì)關(guān)注函所涉及有關(guān)問(wèn)題用心審查和核實(shí)，同時(shí)向深圳交易所展開(kāi)了書(shū)面回復(fù)，現(xiàn)就回復(fù)函具體內(nèi)容公告如下：

難題1：你公司2022年前三季度收益同比增長(zhǎng)12.33%，純利潤(rùn)及扣非后凈利潤(rùn)分別是9,064.94萬(wàn)余元、4,232.8萬(wàn)余元，同比分別降低91.88%、96.17%。你公司2022年預(yù)估銷售業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧且超大金額虧本。麻煩你企業(yè)融合所在市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)狀況等，是因?yàn)槟銟I(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧且虧本都集中在第四季度的主要原因，收入與純利潤(rùn)變化趨勢(shì)不一致的合理化。

企業(yè)回應(yīng)：

一、業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧且虧本都集中在第四季度的主要原因

2022年，房地產(chǎn)業(yè)處在高度調(diào)節(jié)環(huán)節(jié)，市場(chǎng)供需兩邊遭遇沖擊工作壓力，全年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比減少10%1，商品房銷售額同比減少26.7%2，在其中百?gòu)?qiáng)房企全年度營(yíng)銷額同比減少41.6%3，銷售市場(chǎng)整體承受壓力。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)軟件千店物價(jià)指數(shù)資料顯示，2022年千店新創(chuàng)建及二手住宅價(jià)錢(qián)總計(jì)都由漲轉(zhuǎn)跌，為相隔7年再次發(fā)生本年度下挫。

1中國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)信息

2中國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)信息

3克而瑞研究核心數(shù)據(jù)信息

信息來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

由圖中能夠得知，從2022年中逐漸，盡管宏觀調(diào)控政策不斷比較寬松，但市場(chǎng)預(yù)測(cè)依然走低，第四季度房?jī)r(jià)下降力度增加。業(yè)績(jī)?cè)谇叭径融A利，第四季度造成超大金額虧本的重要原因如下所示：

（1）受房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢(qián)下滑及結(jié)算周期轉(zhuǎn)變危害，企業(yè)第四季度低利潤(rùn)率清算新項(xiàng)目占有率提升。企業(yè)第四季度利潤(rùn)率大約為18%，較前三季度毛利率下降約10%。

（2）2022年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)供應(yīng)端現(xiàn)行政策優(yōu)化提升，且自2022年中至今市場(chǎng)供給國(guó)家扶持政策持續(xù)頒布，因?yàn)槭袌?chǎng)整體銷售并沒(méi)有出現(xiàn)明顯改善，市場(chǎng)預(yù)測(cè)仍較不景氣，尤其是第四季度房子價(jià)格發(fā)生明顯下降。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行的不良影響，企業(yè)主動(dòng)調(diào)節(jié)營(yíng)銷策略，戰(zhàn)略提升庫(kù)存結(jié)構(gòu)，加速資本資金周轉(zhuǎn)資金回籠，在新?tīng)I(yíng)銷策略下預(yù)估部分項(xiàng)目發(fā)生資產(chǎn)減值征兆，經(jīng)公司基本評(píng)定，報(bào)告期計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備約15億人民幣，實(shí)際資產(chǎn)減值狀況參照難題二的回應(yīng)。

（3）第四季度企業(yè)投資的聯(lián)合營(yíng)公司亦因房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)下行、新項(xiàng)目去化方法受限制等因素影響虧損，對(duì)企業(yè)構(gòu)成了投資損失。

二、收入與純利潤(rùn)變化趨勢(shì)不一致剖析

企業(yè)2022年前三季度收益同比增長(zhǎng)12.33%，純利潤(rùn)及歸母凈利同比減少，收入與純利潤(rùn)變化趨勢(shì)不一致關(guān)鍵包括以下緣故：

1、因租金減免造成毛利率下降。2022年前三季度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)了12.33%，毛利率下降了3％，主要因素系企業(yè)主動(dòng)擔(dān)負(fù)央企責(zé)任，為中小企業(yè)紓困解難，對(duì)協(xié)作商家開(kāi)展租金減免。

2、2022年前三季度結(jié)利工程中，企業(yè)均值利益占有率降低，導(dǎo)致市場(chǎng)銷售型業(yè)務(wù)2022年前三季度歸母凈利較2021年前三季度歸母凈利同比下降。

綜上所述，之上原因造成企業(yè)收入與純利潤(rùn)變化趨勢(shì)不一致。

難題2：年報(bào)披露時(shí)間表明，你企業(yè)因計(jì)提資產(chǎn)減值損害造成業(yè)績(jī)虧本。麻煩你公司說(shuō)明計(jì)提資產(chǎn)減值損害涉及到的實(shí)際財(cái)產(chǎn)及項(xiàng)目情況，關(guān)鍵減值測(cè)試全過(guò)程，包含關(guān)鍵假定及關(guān)鍵主要參數(shù)選擇等狀況，是不是和之前年度存在一定差別，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備記提是不是充足有效，存不存在都集中在當(dāng)年度記提超大金額資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的情況。

企業(yè)回應(yīng)：

企業(yè)根據(jù)謹(jǐn)慎原則對(duì)有資產(chǎn)減值征兆的各種財(cái)產(chǎn)經(jīng)測(cè)試后計(jì)提減值準(zhǔn)備，2022年度計(jì)提資產(chǎn)減值損害涉及到的財(cái)產(chǎn)大多為庫(kù)存商品，具體說(shuō)明如下所示：

企業(yè)依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)—存貨》的有關(guān)規(guī)定，在負(fù)債表日，庫(kù)存商品選用成本和可變現(xiàn)凈值孰低開(kāi)展計(jì)量檢定。其功可變現(xiàn)凈值小于成本費(fèi)時(shí)，計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備。在確認(rèn)庫(kù)存商品可變現(xiàn)凈值時(shí)，對(duì)關(guān)鍵假定和關(guān)鍵參數(shù)參考標(biāo)準(zhǔn)是：

1、針對(duì)已完工的生產(chǎn)產(chǎn)品，公司采用預(yù)估市場(chǎng)價(jià)格減掉各項(xiàng)費(fèi)用及稅費(fèi)金額明確；

2、針對(duì)在建的項(xiàng)目成本，企業(yè)依照預(yù)估開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)竣工后的市場(chǎng)價(jià)格減掉可能至竣工即將產(chǎn)生成本、各項(xiàng)費(fèi)用及稅費(fèi)金額明確；

3、預(yù)估市場(chǎng)價(jià)區(qū)分為售出未結(jié)轉(zhuǎn)收入及未售一部分，售出未結(jié)轉(zhuǎn)收入一部分應(yīng)用具體簽訂額度明確預(yù)估市場(chǎng)價(jià)格，未售一部分參考此項(xiàng)目最近市場(chǎng)銷售平均價(jià)、周邊樓盤(pán)同行業(yè)交易量市場(chǎng)價(jià)、本地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)同時(shí)結(jié)合新項(xiàng)目自身定位、質(zhì)量及銷售工作計(jì)劃綜合性明確預(yù)估市場(chǎng)價(jià)格；

4、依照成本計(jì)劃、合約規(guī)劃、重要節(jié)點(diǎn)規(guī)劃等動(dòng)態(tài)性編寫(xiě)新項(xiàng)目可能總投成本費(fèi)。

由于企業(yè)所在市場(chǎng)環(huán)境，2022年末公司管理人員根據(jù)謹(jǐn)慎原則依照政府會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的需求記提了約15億的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，涉及到成都市、武漢市、河北張家口、青島等城市商業(yè)房產(chǎn)或住宅類商品。

商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)品計(jì)提減值關(guān)鍵因熱度不夠，為加快去化商業(yè)房產(chǎn)商品回款，公司采用以價(jià)換量的形式進(jìn)行市場(chǎng)銷售；住宅類商品受新項(xiàng)目所在地新冠疫情監(jiān)管、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、部位等因素影響，投資需求變?nèi)?，?dāng)?shù)乜蛻糍Y源需求不足，量?jī)r(jià)齊跌，企業(yè)參照周邊樓盤(pán)同行業(yè)及最近具體交易量市場(chǎng)價(jià)，對(duì)發(fā)生資產(chǎn)減值征兆項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)試后分辨將來(lái)可變現(xiàn)凈值并相對(duì)應(yīng)計(jì)提減值。公司已經(jīng)聘用單獨(dú)第三方評(píng)估部門(mén)對(duì)發(fā)生資產(chǎn)減值征兆項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，存貨減值數(shù)據(jù)信息最后以公司年度報(bào)告公布為標(biāo)準(zhǔn)。減值計(jì)提額度前五名新項(xiàng)目如下所示：

新項(xiàng)目A：坐落于四川省成都市，包含住房，花園洋房，商業(yè)服務(wù)等幾種商圈。2022年成都市零售物業(yè)市場(chǎng)因疫情影響導(dǎo)致交易不景氣，銷售市場(chǎng)出租率上漲，房租下降，造成商業(yè)房產(chǎn)銷售市場(chǎng)成交價(jià)逐漸降低。融合本項(xiàng)目自身的情況，參照附近類似商業(yè)產(chǎn)品具體成交均價(jià)，本項(xiàng)目上存在資產(chǎn)減值征兆的商業(yè)業(yè)態(tài)綜合性均值市場(chǎng)價(jià)預(yù)計(jì)為18,122.34元/㎡。依據(jù)成本費(fèi)用、預(yù)估稅費(fèi)與各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算，有關(guān)商圈單方面成本費(fèi)預(yù)計(jì)為33,116.60元/㎡，計(jì)算后預(yù)估計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備2.97億人民幣。

新項(xiàng)目B：坐落于湖北武漢，包括住房、公寓樓、商業(yè)服務(wù)等幾種商圈。2022年后半年至今，武漢房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)身體情況沒(méi)有達(dá)到預(yù)估，新項(xiàng)目地理位置處在大城市遠(yuǎn)郊區(qū)，累加疫情沖擊，市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下滑。融合本項(xiàng)目情況，參照周邊樓盤(pán)同行業(yè)具體成交均價(jià)，本項(xiàng)目上存在資產(chǎn)減值征兆的商圈綜合性均值市場(chǎng)價(jià)預(yù)計(jì)為9,011元/㎡。依據(jù)成本費(fèi)用、預(yù)估稅費(fèi)與各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算，有關(guān)商圈單方面成本費(fèi)預(yù)計(jì)為9,752.59元/㎡，計(jì)算后預(yù)估計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備2.05億人民幣。

新項(xiàng)目C：坐落于河北省張家口市，新項(xiàng)目包括住房及商業(yè)。2022年后半年至今，由于疫情不斷監(jiān)管危害，本地房地產(chǎn)業(yè)比較不景氣，房產(chǎn)銷售處在停滯不前情況，身體情況沒(méi)有達(dá)到預(yù)估。企業(yè)參照周邊樓盤(pán)同行業(yè)具體成交均價(jià)，本項(xiàng)目存有資產(chǎn)減值征兆的商圈綜合性均值市場(chǎng)價(jià)預(yù)計(jì)為8,892.32元/㎡。依據(jù)成本費(fèi)用、預(yù)估稅費(fèi)與各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算，有關(guān)商圈單方面成本費(fèi)預(yù)計(jì)為9,631.95元/㎡，計(jì)算后預(yù)估計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備1.49億人民幣。

新項(xiàng)目D：坐落于四川省成都市，在其中1號(hào)地為疊拼別墅和獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，周邊樓盤(pán)無(wú)同行業(yè)，在區(qū)域單臺(tái)總價(jià)格比較高，去化速度比較遲緩。參照本項(xiàng)目歷史時(shí)間成交價(jià)，根據(jù)企業(yè)對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)等多種因素，本項(xiàng)目上存在資產(chǎn)減值征兆的商圈綜合性均值市場(chǎng)價(jià)預(yù)計(jì)為26,797.13元/㎡。依據(jù)成本費(fèi)用、預(yù)估稅費(fèi)與各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算，有關(guān)商圈單方面成本費(fèi)預(yù)計(jì)為28,608.09元/㎡，計(jì)算后預(yù)估計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備1.36億人民幣。

新項(xiàng)目E：坐落于山東省青島，為公寓項(xiàng)目。此項(xiàng)目所在地在2022年逐漸展現(xiàn)出銷售市場(chǎng)供大于求、去化周期增加、成交價(jià)不斷下降的趨勢(shì),附近公寓樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手自2022年后半年至今市場(chǎng)價(jià)格均明顯下降。融合本項(xiàng)目情況，參照周邊樓盤(pán)同行業(yè)具體成交均價(jià)，本項(xiàng)目均值市場(chǎng)價(jià)預(yù)計(jì)為13,542.29元/㎡。依據(jù)成本費(fèi)用、預(yù)估稅費(fèi)與各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算，單方面成本費(fèi)預(yù)計(jì)為19,960.08元/㎡，計(jì)算后預(yù)估計(jì)提存貨跌價(jià)提前準(zhǔn)備1.22億人民幣。

企業(yè)于各負(fù)債表日均會(huì)根據(jù)政府會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定以及公司一貫的會(huì)計(jì)制度融合各開(kāi)發(fā)規(guī)劃所在市場(chǎng)情況以及企業(yè)的營(yíng)銷策略分辨新項(xiàng)目存不存在資產(chǎn)減值征兆然后進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)算匯報(bào)本期資產(chǎn)減值準(zhǔn)備狀況。在2021年度，企業(yè)對(duì)于天津市、北京市、江門(mén)市等多個(gè)地區(qū)的11個(gè)重點(diǎn)記提了19.56億人民幣資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，2021年末資產(chǎn)減值準(zhǔn)備賬戶余額30.74億人民幣。

2022年度企業(yè)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備根據(jù)的會(huì)計(jì)制度、減值測(cè)試全過(guò)程包含關(guān)鍵假定及關(guān)鍵參數(shù)選擇方式都與之前年度保持一致，報(bào)告期的財(cái)產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提充足有效，不會(huì)有都集中在報(bào)告期記提超大金額資產(chǎn)減值損失的情況。

特此公告。

大悅城控股集團(tuán)股份有限公司股東會(huì)

二二三年二月十六日