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證券代碼：000961證券簡稱：中南建設(shè)公示序號：2023-034

我們公司及股東會全體人員確保信息公開內(nèi)容真正、精確、詳細(xì)，并沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。

江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司（通稱“企業(yè)”）2月1日接到深圳交易所對企業(yè)的關(guān)注函（公司部關(guān)注函〔2023〕第118號），對于關(guān)注函所關(guān)心的問題企業(yè)展開了用心審查，現(xiàn)就有關(guān)內(nèi)容公告如下：

1.年報披露時間表明，你公司根據(jù)市場具體情況預(yù)估提升資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。麻煩你公司說明2022年預(yù)估資產(chǎn)減值準(zhǔn)備記提狀況，各類項目成本和生產(chǎn)產(chǎn)品可變現(xiàn)凈值的實際明確過程與結(jié)果，涉及到的關(guān)鍵所在可能及假定，是否滿足相關(guān)業(yè)務(wù)所在地房地產(chǎn)業(yè)和周邊相比新項目價錢趨勢分析和銷售狀況等，并告知與2020年、2021年相匹配基本參數(shù)選擇、計算全過程等方面差別及緣故，剖析2022年資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提金額預(yù)估同比增長的重要原因及合理化。

企業(yè)計提存貨跌價提前準(zhǔn)備，依照政府會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，依據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日存貨的成本和可變現(xiàn)凈值的差別問題進行。假如存貨的成本高過可能市場價減掉至竣工時即將產(chǎn)生成本、費用以及相關(guān)費用后可變現(xiàn)凈值的，則計提存貨跌價提前準(zhǔn)備。

企業(yè)庫存商品可變現(xiàn)凈值確認(rèn)方法如下：

（1）針對生產(chǎn)產(chǎn)品，以產(chǎn)品的預(yù)估市場價減掉可能費用和相關(guān)費用后金額明確；

（2）針對項目成本，可變現(xiàn)凈值依照各開發(fā)規(guī)劃的估計市場價減掉至項目竣工時可能即將產(chǎn)生成本、可能費用和相關(guān)費用后金額明確：

①新項目至竣工時可能即將產(chǎn)生成本=根據(jù)項目動態(tài)化成本費用確立的新項目成本費用-早已具體進賬成本；

②預(yù)估市場價按已簽約及未簽訂各自明確，針對已簽約一部分，按實際合作的合同總金額明確市場價格；對未簽訂一部分，最先明確同一新項目、同樣商圈最近存不存在買賣狀況，融合同一地區(qū)同樣商圈、相近新項目的市場價值展開分析，在價值未出現(xiàn)較大變化前提下，以最近銷售項目為載體，考慮到樓房、總面積、房屋朝向、房型等多種因素，明確未售一部分可能市場價；針對最近無銷售狀況產(chǎn)生項目，根據(jù)對行業(yè)同樣商圈、相近項目交易案例調(diào)研，選用市場比較法，對交易日期、所在位置、地區(qū)要素、總建筑面積、室內(nèi)裝修狀況、房型狀況等多種因素展開分析，明確未售一部分可能市場價。

（3）針對項目成本里的未開發(fā)設(shè)計土地資源，依據(jù)選用相匹配的評價方法測算土地使用權(quán)證投資性房地產(chǎn)明確土地價格，再扣減相關(guān)費用，明確可變現(xiàn)凈值。

企業(yè)2022年度庫存商品可變現(xiàn)凈值確認(rèn)方式，包含對工程預(yù)估市場價確認(rèn)方式、關(guān)鍵參數(shù)選擇與2021年、2020年等之前年度不會有重要差別，開展資產(chǎn)減值測試的方法、全過程、關(guān)鍵主要參數(shù)挑選也和之前年度并沒有重要差別。

因為市場持續(xù)調(diào)節(jié)，依照這些方法，企業(yè)對2022年末庫存商品開展減值測試后，預(yù)估將會對坐落于廊坊市、南京江寧區(qū)、蘇州市、南通市、鎮(zhèn)江市、杭州市、成都市、貴陽市、揭陽市等部分項目新增加計提跌價準(zhǔn)備。相關(guān)營銷市場變化情況如下所示：

信息來源：南京市、南通市、杭州市、貴陽市、揭陽市信息來源全國各地審計局，在其中南通市、揭陽市為1~11月數(shù)據(jù)信息，蘇州市、鎮(zhèn)江市、成都市數(shù)據(jù)信息來源于房企排名全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，廊坊市數(shù)據(jù)信息來源于中指院。

從上述地區(qū)2021年和2022年商品房銷售面積與銷售平均價變化情況能夠得知，大部分區(qū)域銷售經(jīng)營規(guī)模委縮，市場銷售價格降低。融合項目周邊銷售市場及項目商品自身的情況，企業(yè)預(yù)估2022年度新增加計提存貨跌價提前準(zhǔn)備合計金額在15億人民幣～25億元（企業(yè)2021年度新增加計提存貨跌價提前準(zhǔn)備23.7億人民幣），實際額度仍待進一步確定。

企業(yè)預(yù)估新增加資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的現(xiàn)象，合乎相關(guān)新項目所在地銷售市場和周邊相比新項目價錢趨勢分析和銷售狀況，提升相關(guān)工程項目的跌價準(zhǔn)備具備合理化。

2.年報披露時間表明，你公司預(yù)估進一步增加應(yīng)收賬款資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。麻煩你公司說明2022年預(yù)估應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備計提狀況，明確各種應(yīng)收賬款賬預(yù)期信用損失率的實際根據(jù)、方法與合理化，是不是和上一年度存在重大差別及緣故，剖析2022年應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備計提額度預(yù)估同比增長的重要原因，應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備計提是否可行充足。

企業(yè)對應(yīng)收賬款計提減值準(zhǔn)備，以預(yù)期信用損失為載體，在開展減值測試后確定資產(chǎn)減值狀況。融合應(yīng)收賬款歷史的經(jīng)驗、現(xiàn)階段實際情況及其對未來預(yù)測分析等相關(guān)信息，以產(chǎn)生毀約風(fēng)險為權(quán)重值，企業(yè)測算合同書應(yīng)收款的現(xiàn)金流與預(yù)估會收到的現(xiàn)金流中間差值折現(xiàn)率的幾率權(quán)重計算額度，確定預(yù)期信用損失。

公司對于處在不同階段的應(yīng)收賬款的預(yù)期信用損失依次進行計量檢定。應(yīng)收賬款原始核實后信貸風(fēng)險未顯著增加的，處在第一階段，企業(yè)依照將來12個月的預(yù)期信用損失計量檢定損害提前準(zhǔn)備；應(yīng)收賬款原始核實后信貸風(fēng)險已顯著增加但還沒有產(chǎn)生具體風(fēng)險，處在第二階段，企業(yè)依照應(yīng)收賬款全部持有期的預(yù)期信用損失計量檢定損害提前準(zhǔn)備；應(yīng)收賬款原始核實后已經(jīng)發(fā)生了信貸風(fēng)險的，處在第三階段，企業(yè)依照應(yīng)收賬款全部持有期的預(yù)期信用損失計量檢定損害提前準(zhǔn)備。

針對應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)收帳款、合同資產(chǎn)，企業(yè)自始至終依照等同于全部持有期內(nèi)預(yù)期信用損失金額計量檢定其損害提前準(zhǔn)備。當(dāng)單項工程應(yīng)收賬款沒法以有效成本費評定預(yù)期信用損失的信息時，企業(yè)根據(jù)信貸風(fēng)險特點對應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)收帳款區(qū)劃組成，在組成前提下測算預(yù)期信用損失。

針對劃分成組合應(yīng)付票據(jù)、合同資產(chǎn)，企業(yè)參照歷史時間信用損失工作經(jīng)驗，融合當(dāng)前情況及其對于未來情況的預(yù)測，根據(jù)毀約杠桿比率整個持有期預(yù)期信用損失率，測算預(yù)期信用損失。針對劃分成組合應(yīng)收帳款，企業(yè)參照歷史時間信用損失工作經(jīng)驗，融合當(dāng)前情況及其對于未來情況的預(yù)測，編寫應(yīng)收賬款賬齡/天數(shù)與整個持有期預(yù)期信用損失率一覽表，測算預(yù)期信用損失。

針對其他應(yīng)付款，企業(yè)根據(jù)信貸風(fēng)險特點把它劃分成多個組成，在組成前提下測算預(yù)期信用損失。

組成區(qū)分的情況如下：

?組成1：應(yīng)收款政府部門賬款

?組成2：應(yīng)收款合作者賬款

組成3：應(yīng)收款合并范圍外關(guān)聯(lián)企業(yè)賬款

?組成4：應(yīng)收款合并范圍內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)賬款

?組成5：應(yīng)收款擔(dān)保金、保證金賬款

?組成6：應(yīng)收款備付金、代收代繳賬款

?組成7：應(yīng)收款別的賬款

劃分成組合其他應(yīng)付款，企業(yè)通過毀約杠桿比率與未來12個月或全部持有期預(yù)期信用損失率，測算預(yù)期信用損失。

2021年劃分成組合其他應(yīng)付款預(yù)期信用損失率情況如下：

企業(yè)2022年明確各種應(yīng)收賬款賬預(yù)期信用損失的實際根據(jù)、方法和之前年度并沒有區(qū)別，劃分成組合其他應(yīng)付款的預(yù)期信用損失率與之前年度也無明顯調(diào)節(jié)。因為銷售市場進一步調(diào)節(jié)，非穩(wěn)步發(fā)展情況不斷，一些以前還沒發(fā)生風(fēng)險合作者具體發(fā)生概率，企業(yè)計劃提升相關(guān)毀約風(fēng)險權(quán)重，與此同時應(yīng)收賬款時限提升，預(yù)期信用損失率相對應(yīng)變化，企業(yè)2022年預(yù)估新增加計提減值準(zhǔn)備額度相對性2021年有可能會提升，實際額度仍待進一步確定，但即便提升，預(yù)估新增加計提金額相對性2021年計提金額增長幅度不能超過50%（2021年度新增加記提應(yīng)收賬款信用減值準(zhǔn)備和合同資產(chǎn)減值提前準(zhǔn)備總計14.2億人民幣），新增加記提相關(guān)資產(chǎn)減值區(qū)段預(yù)計10億人民幣～22億元。企業(yè)新增加計提減值準(zhǔn)備將更客觀性、公允價值地體現(xiàn)公司財務(wù)情況和經(jīng)營業(yè)績。

3.年報披露時間表明，你公司進一步加大準(zhǔn)現(xiàn)房庫存去化，本期市場銷售本期確認(rèn)收入網(wǎng)絡(luò)資源帶來新的虧本，與此同時各類成本率提升，造成公司虧損增加。麻煩你公司說明增加準(zhǔn)現(xiàn)房庫存去化造成損失增加、相關(guān)費用提升實際情況及主要因素，同時結(jié)合現(xiàn)階段運營計劃、行業(yè)發(fā)展前景等，表明影響我們企業(yè)未來經(jīng)營效益的重要因素，你公司為提升主營業(yè)務(wù)營運能力及改進持續(xù)經(jīng)營能力擬所采取的具體辦法，你公司存不存在利率風(fēng)險，持續(xù)經(jīng)營能力存不存在重要可變性，并充分提醒相關(guān)風(fēng)險。

因為市場持續(xù)調(diào)節(jié)，領(lǐng)域陷入非穩(wěn)步發(fā)展，2022年我國《關(guān)于規(guī)范房品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》出臺后，各級政府預(yù)售款監(jiān)管政策實施更為嚴(yán)格，建設(shè)中的項目預(yù)購資金回籠資產(chǎn)利用率減少，為了確保經(jīng)營安全，提升隨意現(xiàn)錢，企業(yè)對于已經(jīng)有新項目收盤準(zhǔn)現(xiàn)房、二手房新房加強了市場推廣和去化幅度，預(yù)計企業(yè)2022年房地產(chǎn)行業(yè)確認(rèn)收入資源中40%上下在銷售階段為準(zhǔn)現(xiàn)房和二手房新房，相關(guān)網(wǎng)絡(luò)資源銷售中因為更重視可靈活所使用的資金回籠，因而銷售額有可能會小于計劃成本，從而造成了虧錢的提升。

此外在一般穩(wěn)步發(fā)展中市場銷售、管理與股權(quán)融資難度系數(shù)提升，盡管企業(yè)也進一步精益化管理，嚴(yán)格把控開支，但是隨著企業(yè)的管理經(jīng)營規(guī)模降低、有息負(fù)債經(jīng)營規(guī)模降低，企業(yè)的營業(yè)費用、營業(yè)費用和管理費用的絕對額并沒顯著增加，但是由于企業(yè)收入明顯下降，因而相關(guān)費用的成本率或是逐步提高。這一點在一定程度也提高了企業(yè)的虧本。

企業(yè)預(yù)估2022年度房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營虧損在15億人民幣～35億元中間，工程建筑業(yè)務(wù)流程經(jīng)營虧損在10億人民幣～15億元中間。

現(xiàn)階段中央經(jīng)濟會議已深入講述了房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟中的重要身份和功效，伴隨著講話精神落實落地，各類扶持政策進一步使力，堅信行業(yè)也終將逐漸擺脫非穩(wěn)步發(fā)展，盡快恢復(fù)發(fā)展趨勢。

企業(yè)2022年計提各類資產(chǎn)減值和跌價準(zhǔn)備將充分反映公司目前風(fēng)險，隨著市場的修復(fù)，危害企業(yè)未來銷售業(yè)績的重要因素將是公司的營銷和清算經(jīng)營規(guī)模。短時間企業(yè)將進一步精減機構(gòu)，優(yōu)化運營，控制成本，降低花費，改進主營的營運能力，中遠期而言企業(yè)將進一步加強新發(fā)展方式的實踐探索，調(diào)節(jié)投資建議，降低對增長速度但增強對回報率的需求，提高穩(wěn)定盈利水平。

截止到2022年9月末，企業(yè)有息負(fù)債498億人民幣，其中一年以內(nèi)有息負(fù)債總計199億人民幣。針對一年以內(nèi)非銀行金融機構(gòu)貸款，企業(yè)將盡量在到期后申請辦理開發(fā)貸款更換；針對一年以內(nèi)銀行貸款，公司將在申請辦理一個新的銀行貸款前提下，根據(jù)我國《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》的奮斗精神，與金融企業(yè)商議，申請辦理非常有利的前提條件，增加貸款期限，降低現(xiàn)錢償還；企業(yè)所有的公開市場操作債卷額度僅59億人民幣。除企業(yè)海外分公司發(fā)售的本金總計4.53億美金優(yōu)先票據(jù)在和投資人再次商議單據(jù)償還條文外，企業(yè)2023年僅11月份有本錢0.8億人民幣債卷遭遇具體期滿償還責(zé)任，還有另外較多本錢rmb10.5億人民幣債券投資者很有可能履行回售選擇權(quán)，企業(yè)都將努力與投資人溝通交流，期待大量投資者選擇持股待漲企業(yè)債券。2022年前三季度企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入636億人民幣，是一年之內(nèi)有息負(fù)債的3.2倍。即便企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入伴隨著市場銷售的減少也顯著降低，但企業(yè)仍然保持了持續(xù)不斷的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈收益恰逢。企業(yè)有息負(fù)債少，運營和利率風(fēng)險相對低。

雖然現(xiàn)行政策方位已明確，企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力都沒有重要可變性，但是目前銷售市場仍在調(diào)節(jié)，非穩(wěn)步發(fā)展還在不斷，短期內(nèi)公司運營還會繼續(xù)面臨困境，企業(yè)盈利能力的提升還取決于銷售市場恢復(fù)得時長，存在不確定性。在這以前，企業(yè)將繼續(xù)堅持謹(jǐn)慎的思路，積極推動市場銷售，提升隨意現(xiàn)錢，優(yōu)化提升管理方法，加強與各種合作伙伴的商議，操縱費用及開支，把握住政策及銷售市場的好機會，為以后贏利改進造就非常有利的前提條件。

特此公告。

江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司

股東會

二二三年二月十八日