本報訊記者劉琪
起源于去年下半年的提前還房貸潮，最近關(guān)注度再度上升。許多營業(yè)網(wǎng)點預定房貸提前還款都要等上至少一個月，引起這一場風潮的主要原因的因素很多，包含存量房貸與新增加住房貸款中間價差比較大、住戶長期投資降低等。
在這一場提前還房貸潮越來越激烈的前提下，有關(guān)調(diào)降存量房貸年利率的關(guān)注度也日漸高漲。
招聯(lián)首席研究員、復旦大學金融研究所做兼職研究者董希淼接受《證券日報》采訪時表示，適當減少存量房貸年利率，有利于緩解住戶住房消費壓力，降低住戶提前還貸個人行為，推動房地產(chǎn)業(yè)身心健康平穩(wěn)發(fā)展，提升住戶擴大消費的想法與能力。
“現(xiàn)階段，存量住房借款遭遇金融機構(gòu)保持收入與買房者期待降低開支的矛盾，金融機構(gòu)欠缺充足驅(qū)動力減少存量房貸年利率，但買房者很多提前還房貸的情形下，每個地方結(jié)合當?shù)鼐唧w情況靈活調(diào)整存量房貸年利率，逐漸變窄存量房貸與新增加住房貸款間的價差，或有益于緩解提前還房貸狀況?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)值業(yè)務部銷售市場研究總監(jiān)陳靜文對《證券日報》記者說。
但是，下降存量貸款年利率絕非易事。中行研究院研究員葉銀丹對《證券日報》記者說，以往不同時期的購房者的存量房貸年利率差異很大，若一刀切地等額本息下調(diào)房貸利率，非常容易產(chǎn)生各種各樣套利空間；若制訂多元化下降現(xiàn)行政策，也容易帶來更多的不合理，易在實施方面引起新問題。
在董希淼看起來，金融管理部門能夠強化對銀行的具體指導，根據(jù)銷售市場利率定價自律機制正確引導金融機構(gòu)減少存量房貸年利率。例如，對年利率太高的存量房貸年利率給予附加折扣或者減少加一點等稅收優(yōu)惠政策，逐漸變窄存量房貸與新增加住房貸款間的價差。
在具體的操作中，董希淼提議，對2023年1月1日存量房貸年利率依然高過5%的，可以分為三檔，各自采用優(yōu)惠政策：年利率高過6%，打8.5折或減100個百分點；年利率高過5.5%的，打9折或減60個百分點；年利率高過5%的，打9.5折或減30個百分點。為了方便實行，對存量房貸不區(qū)別首套房、二套，只按年利率多少作出調(diào)整。對不良記錄的貸款人，原則上不享受政策對策。容許各大銀行在相關(guān)前提下，適當提升優(yōu)惠力度。
需注意，總量房貸利率下調(diào)都將不可避免地縮小銀行的利潤室內(nèi)空間。
董希淼表明，充分考慮金融機構(gòu)近些年增加向中國實體經(jīng)濟讓價、業(yè)績增長壓力比較大，以上對策執(zhí)行期限可暫定為3年，3年以后根據(jù)情況再說。與此同時，金融管理部門可以通過銷售市場利率定價自律機制正確引導金融機構(gòu)降低存款利率，減少負債成本，減緩利差變窄、贏利下降等工作壓力。
東方金誠頂尖宏觀經(jīng)濟投資分析師王青對記者表示，從減輕“提前還房貸潮”角度出發(fā)，現(xiàn)階段必須適當下降存量房貸年利率。在資金支持房地產(chǎn)業(yè)“16條”落地式、房地產(chǎn)融資自然環(huán)境大大提高后，下面為推進房地產(chǎn)業(yè)盡快實現(xiàn)著陸，根據(jù)正確引導5年限之上LPR適當下降，減少住戶房貸利息是根本所在。
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