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證券代碼：002146 證券簡稱：榮盛發(fā)展 公告編號：臨2023-058號

榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司關(guān)于對深圳證券交易所2022年年報(bào)問詢函的回復(fù)公告（一）

本公司及董事會全體成員保證公告內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)確和完整，不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏。

特別提示：

部分問題還需公司董事會、會計(jì)師事務(wù)所作進(jìn)一步補(bǔ)充、完善，后續(xù)將依據(jù)實(shí)際進(jìn)展補(bǔ)充完善。

榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“公司”）于 2023 年 5 月 10 日收到深圳證券交易所下發(fā)的《關(guān)于對榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 2022 年年報(bào)的問詢函》（公司部年報(bào)問詢函〔2023〕第 111 號），經(jīng)核查，公司現(xiàn)就部分問題回復(fù)如下：

1.年報(bào)顯示，你公司2022年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入317.93億元，同比下降32.70%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入288.79億元，毛利率為2.23%，同比下降17.19個百分點(diǎn)。你公司2022年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(以下簡稱“凈利潤”)為-163.11億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-159.61億元，同比分別下降229.16%、223.42%。請你公司：

（1）結(jié)合所處行業(yè)環(huán)境、主營業(yè)務(wù)經(jīng)營情況、收入確認(rèn)及成本結(jié)轉(zhuǎn)、資產(chǎn)減值情況等，說明你公司報(bào)告期營業(yè)收入大幅下滑、業(yè)績大額虧損且虧損面進(jìn)一步擴(kuò)大的原因及合理性。

回復(fù)：

2022年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，受房地產(chǎn)市場需求下降以及運(yùn)營資金緊張的影響，各大房企面臨銷售規(guī)模大幅下降、購房者觀望情緒嚴(yán)重、施工交房進(jìn)度滯后等困境。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，全國商品房銷售面積135,837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133,308億元，同比下降26.7%，其中住宅銷售額同比下降28.3%。

2022年雖行業(yè)利好政策頻出，但政策落地以及對市場的引導(dǎo)效應(yīng)需要一定時(shí)間。公司地產(chǎn)項(xiàng)目以住宅為主，覆蓋全國各地，北方地產(chǎn)項(xiàng)目居多，受項(xiàng)目所在地外部環(huán)境影響，施工進(jìn)度緩慢，項(xiàng)目交付量大幅下降,直接導(dǎo)致報(bào)告期新增財(cái)務(wù)結(jié)算大幅減少，收入、成本結(jié)轉(zhuǎn)分別下降32.7%、18.32%。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)信用違約事件頻發(fā)，公司新增融資受阻，資金流動性持續(xù)承壓,為保證現(xiàn)金流持續(xù)性，公司采取降價(jià)促銷、專項(xiàng)去庫存等措施促進(jìn)銷售回款，項(xiàng)目毛利大幅下降，報(bào)告期大批項(xiàng)目出現(xiàn)減值跡象，測算后當(dāng)年新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備83.1億元，導(dǎo)致歸母凈利潤、歸母扣非后凈利潤同比大幅下降。

按照主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)住宅和商業(yè)開發(fā)、地域性較強(qiáng)且總資產(chǎn)規(guī)模在千億元以上等原則，選取6家可比上市公司2022年數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，其中5家可比上市公司營業(yè)總收入出現(xiàn)大幅度下降，凈利潤及扣非后凈利潤較上年同期均出現(xiàn)大幅度下降，情況如下：

單位：億元

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單位：億元

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（2）量化分析報(bào)告期毛利率大幅下滑的原因，并說明毛利率水平及變化趨勢是否偏離同行業(yè)可比公司，是否存在進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

回復(fù)：

2022年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為2.23%，較上年同期下降17.19個百分點(diǎn)，主要系2021年以來部分項(xiàng)目銷售價(jià)格下降、結(jié)算項(xiàng)目成本高和資本化利息增加，導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降。

（1）2022年受到國家對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控及項(xiàng)目所在地外部環(huán)境的影響，公司整體銷售價(jià)格隨行業(yè)大勢持續(xù)走低。同時(shí)公司為解決債務(wù)危機(jī)換取流動性，加大了存量存貨去化力度，降價(jià)銷售部分存量住房，進(jìn)一步導(dǎo)致銷售價(jià)格下降，降價(jià)項(xiàng)目交付確認(rèn)收入后對毛利率產(chǎn)生了較大影響。

（2）2022年公司單方結(jié)算成本較2021年同期，上升約38%，主要系2022年結(jié)算項(xiàng)目的土地，大部分于2017年至2019年間獲取，這一階段房地產(chǎn)市場處于上行期，土地競拍激烈，對應(yīng)的土地購置成本均處于較高的水平，直接拉高了本期結(jié)算項(xiàng)目的平均成本。

（3）近年隨著整體融資環(huán)境收緊，公司因流動性緊張，加大存量債務(wù)展期力度，出現(xiàn)了階段性融資成本上升，導(dǎo)致本期利息支出及資金成本增加，進(jìn)而導(dǎo)致資本化利息逐年上升。

綜上，受銷售價(jià)格下降、結(jié)算項(xiàng)目成本高以及資金成本上升的影響，公司毛利潤大幅度下降。按照主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)住宅和商業(yè)開發(fā)、地域性較強(qiáng)且總資產(chǎn)規(guī)模在千億元以上等原則，選取2022年6家可比上市公司毛利率進(jìn)行對比分析，除藍(lán)光外，較上年同期均出現(xiàn)大幅度下降，情況如下：

單位：億元

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隨著地產(chǎn)行業(yè)利好逐步落地，市場購買情緒修復(fù)，以及“問題2.（2）”回復(fù)所述緩解資金壓力的解決措施，銷售價(jià)格有望企穩(wěn)回升，2023年1季報(bào)公司毛利率較上年同期提升7.42%，進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)較低。

（3）你公司2022年前三季度毛利率為9.69%，高于2022年全年毛利率7.46個百分點(diǎn)。請結(jié)合你公司第四季度收入確認(rèn)及成本結(jié)轉(zhuǎn)等情況，說明你公司2022年第四季度毛利率大幅下降的原因及合理性。

回復(fù)：

公司2022年四季度結(jié)算項(xiàng)目多為虧損項(xiàng)目，導(dǎo)致全年毛利率較2022年前三季度下降較多，主要項(xiàng)目如下：

華北項(xiàng)目A，2022年四季度達(dá)到結(jié)算條件，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入4.9億元，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本6.94億元，結(jié)算虧損2.04億元，直接導(dǎo)致毛利減少2.04億元。

華南項(xiàng)目B，2022年四季度達(dá)到結(jié)算條件，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入2.33億元，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本4.3億元，結(jié)算虧損1.97億元，直接導(dǎo)致毛利減少1.97億元。

華北項(xiàng)目C，2022年四季度達(dá)到結(jié)算條件，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入6.15億元，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本7.79億元，結(jié)算虧損1.64億元，直接導(dǎo)致毛利減少1.64億元。

華北項(xiàng)目D，2022年四季度達(dá)到結(jié)算條件，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入0.69億元，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本2.11億元，結(jié)算虧損1.42億元，直接導(dǎo)致毛利減少1.42億元。

華中項(xiàng)目E為收購項(xiàng)目，收購時(shí)涉及土地評估增值，公司根據(jù)項(xiàng)目去化情況，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，在原項(xiàng)目毛利微贏的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本1.89億元，直接導(dǎo)致毛利減少1.89億元。

如“問題1.（2）”回復(fù)所述，公司為適應(yīng)市場環(huán)境以及解決債務(wù)危機(jī)，加大了存量庫存去化力度，降價(jià)銷售部分存量住房，2022年四季度當(dāng)季結(jié)算多為此類項(xiàng)目，售價(jià)低、成本高導(dǎo)致結(jié)算項(xiàng)目出現(xiàn)負(fù)毛利，進(jìn)而導(dǎo)致2022年全年毛利率較前三季度大幅下降。

2.年報(bào)顯示，截至2022年末，你公司貨幣資金期末余額為92.02億元，較期初下降53.29%。有息負(fù)債(含短期借款、應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債、長期借款及應(yīng)付債券)期末余額共計(jì)423.04億元，有息負(fù)債余額遠(yuǎn)高于貨幣資金余額，其中逾期未支付票據(jù)金額為37.36億元。你公司速動比率、現(xiàn)金利息保障倍數(shù)分別為0.29、0.4，均小于1，資產(chǎn)負(fù)債率為89.96%，較年初增加5.47個百分點(diǎn)。報(bào)告期內(nèi)，你公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額224,483.65萬元，較上年同期下降86.73%。請你公司：

（1）說明報(bào)告期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額、貨幣資金余額大幅下降的原因，并結(jié)合你公司期末貨幣資金余額遠(yuǎn)低于有息債務(wù)余額、資產(chǎn)負(fù)債率較高、大額票據(jù)逾期等情況，分析說明你公司短期及長期償債能力，是否存在流動性風(fēng)險(xiǎn)，如是，請作出特別風(fēng)險(xiǎn)提示。

回復(fù)：

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅下降主要系公司預(yù)售金額大幅減小，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金下降67.99%所致。公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，經(jīng)營模式以自主開發(fā)經(jīng)營為主，自2021年初以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、涉房金融政策、房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控等因素影響，房地產(chǎn)市場2022年依然延續(xù)下行壓力，市場需求和購買力不足。此外，公司項(xiàng)目主要集中于二線城市非核心區(qū)域和三線城市，銷售價(jià)格持續(xù)承壓，公司為換取流動性，降價(jià)銷售部分存量住房，進(jìn)一步導(dǎo)致銷售均價(jià)下降。上述多重不利因素使得公司2022年全年銷售金額較2021年下降超70%，這直接導(dǎo)致了公司的回款規(guī)模不及預(yù)期，嚴(yán)重影響了公司現(xiàn)金回流，從而造成經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大幅降低。

貨幣資金余額大幅下降主要系銷售回款大幅降低、大量償還到期有息負(fù)債、新增融資近乎停滯等因素影響。

截至2022年末，公司現(xiàn)金短債比為0.36，貨幣資金對短期有息債務(wù)（含短期借款、應(yīng)付票據(jù)（含逾期）、一年內(nèi)到期的非流動有息負(fù)債、其他流動負(fù)債中的有息負(fù)債)的覆蓋度較低，同時(shí)受項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的影響，可自由動用資金很少，公司短期債償壓力較大。

2020年末、2021年末及2022年末，公司的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.07%、84.49%和89.96%，貨幣資金的大幅減少導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平且呈現(xiàn)連年升高趨勢。同時(shí)，短期內(nèi)銷售市場的不景氣，公司能回流可支配的銷售現(xiàn)金非常有限，再次印證短期內(nèi)公司存在一定的償債壓力。

從長期看，公司有息負(fù)債2020年末、2021年末及2022年分別為724億元、555億元、425億元，經(jīng)過主動及被動的壓縮歸還，目前從絕對規(guī)模上看處于行業(yè)內(nèi)的相對較低水平，加上公司較充足的貨值儲備，結(jié)合2022年末“金融十六條”的鼓勵政策，絕大多數(shù)機(jī)構(gòu)在償債期限上給予公司較大的支持力度，較大緩解了公司長期償債壓力，同時(shí)對短期償債壓力也起到了一定緩釋作用。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高負(fù)債運(yùn)營的資金密集型行業(yè)，從過往三年的經(jīng)營數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，存在一定流動性壓力。但考慮到行業(yè)政策調(diào)整及市場內(nèi)外部環(huán)境等因素，行業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)不理想是客觀情況。結(jié)合公司較低的有息負(fù)債水平、較充足的貨值儲備，在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場需求復(fù)蘇，以及房企融資政策穩(wěn)健支持的基礎(chǔ)上，公司的償債情況將能維持在一個整體較為穩(wěn)健的水平，壓力將逐步緩釋。現(xiàn)階段公司仍把降負(fù)債作為重點(diǎn)工作，通過有限的現(xiàn)金盡快縮減債務(wù)規(guī)模及合理匹配債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，同時(shí)維持必要的貨幣資金規(guī)模。若行業(yè)政策不持續(xù)，監(jiān)管資金的使用政策進(jìn)一步嚴(yán)控，將會對公司的進(jìn)一步融資、償債能力以及正常生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生不利影響，進(jìn)而增加流動性壓力。對此，公司提醒廣大投資者充分認(rèn)識本公司的流動性壓力，及時(shí)關(guān)注衡量公司流動性的關(guān)鍵指標(biāo)，謹(jǐn)慎決策，注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

（2）2023年3月21日，你公司披露《關(guān)于境外間接全資子公司債務(wù)相關(guān)情況的公告》，因新增融資受阻，資金流動性持續(xù)承壓，你公司暫停支付兩筆到期美元債券本息共計(jì)3.67億美元。請你公司說明前述美元債違約對你公司經(jīng)營狀況、融資情況及其他債務(wù)的影響，截至目前相關(guān)債務(wù)違約處置的最新進(jìn)展，你公司擬采取的措施等。

回復(fù)：

美元債違約現(xiàn)階段更多體現(xiàn)在相關(guān)媒體報(bào)道帶來的負(fù)面輿情影響，會對公司存量貸款展期降息及新增融資的審批、項(xiàng)目銷售等造成負(fù)面影響，從而進(jìn)一步對公司的正常經(jīng)營產(chǎn)生一定不利影響。

公司正在積極與投資人溝通爭取對兩筆美元債全額以同意征求方式進(jìn)行展期，主要債券持有人目前已組成投資人小組（AHG），小組成員占債券總量約30%，同公司溝通下一步債券重組事宜。目前，雙方的交流是坦誠且善意的，債權(quán)人小組及其顧問與公司及顧問緊密交流，正在對公司的財(cái)務(wù)和經(jīng)營狀況進(jìn)行較為深入的盡職調(diào)查，然后基于盡調(diào)結(jié)果同公司商討新的還款計(jì)劃、增信等問題，以期制定尊重所有利益相關(guān)方權(quán)利的解決方案。各項(xiàng)工作正在積極開展，對于AHG以外的主要投資者，我們也已充分實(shí)地拜訪，誠懇交換意見并尋求支持，總體反饋良好。

結(jié)合公司美元債實(shí)際持有者分布高度市場化及上次利息展期交易中的投票情況，公司計(jì)劃迅速取得投資人小組的支持，努力爭取實(shí)現(xiàn)展期。

雖然在公司的努力下展期工作取得了一定進(jìn)展，但在達(dá)成可落地的展期方案之前，公司和投資人仍有敲定增信資產(chǎn)及增信實(shí)現(xiàn)方式、搭建公司及增信資產(chǎn)現(xiàn)金流模型、溝通債務(wù)額度等較多細(xì)節(jié)問題需要解決，重組工作完成時(shí)間存在一定的不確定性。

（3）請你公司及年審機(jī)構(gòu)結(jié)合問題(1)說明你公司持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大不確定性，如是，請你公司作特別風(fēng)險(xiǎn)提示，請年審機(jī)構(gòu)說明相關(guān)事項(xiàng)對出具的審計(jì)意見的具體影響及依據(jù)，相關(guān)審計(jì)意見是否恰當(dāng)、合規(guī)。

回復(fù)：

如“問題2.（1）”回復(fù)所述，截至2022年末，公司存在經(jīng)營性現(xiàn)金流惡化、資金流動性不足、大額票據(jù)逾期、資產(chǎn)負(fù)債率高等不利情況。上述情況的存在可能導(dǎo)致投資者對公司持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生一定疑慮，但結(jié)合公司審慎編制的2023年度經(jīng)營計(jì)劃，通過對銷售回款等現(xiàn)金流入，以及工程款、融資還貸、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用及稅金等現(xiàn)金流出的測算，最終評估認(rèn)為公司近兩年虧損為階段性虧損，未發(fā)現(xiàn)對持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大懷疑的事項(xiàng)或情況，公司能夠在報(bào)告期末起12個月甚至更長的期間內(nèi)維持經(jīng)營，持續(xù)經(jīng)營能力不存在重大不確定性。

年審會計(jì)師回復(fù)：

1、如問題（1）回復(fù)所述，截至2022年末，公司存在經(jīng)營性現(xiàn)金流惡化、資金流動性不足、大額票據(jù)逾期、資產(chǎn)負(fù)債率高等不利情況。上述情況的存在可能導(dǎo)致投資者對公司持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生一定疑慮，但結(jié)合公司審慎編制的2023年度經(jīng)營計(jì)劃，通過對銷售回款等現(xiàn)金流入，以及工程款、融資還貸、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用及稅金等現(xiàn)金流出的測算，最終評估認(rèn)為公司近兩年虧損為階段性虧損。

2、截至2022年12月31日止，公司存貨為1,682.09億元、投資性房地產(chǎn)18.05億元、固定資產(chǎn)55.13億元，合計(jì)占資產(chǎn)總額70.33%，在極端不利的情況，也足以覆蓋公司的有息債務(wù)。

3、2022年3月，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，指出要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。2022年4月，中國人民銀行、國家外匯管理局發(fā)文指出，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，以更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。2022年11月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（即“金融16條”），通知推出16項(xiàng)內(nèi)容，對房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行金融支持。與此同時(shí)，房地產(chǎn)信貸、股權(quán)、債券融資的“三支箭”分別釋放?；谏鲜稣叨说膹?qiáng)力驅(qū)動，2023年2月23日，榮盛發(fā)展召開第七屆董事會第二十二次會議，審議并通過了《關(guān)于公司符合向特定對象發(fā)行A股股票條件的議案》，擬向特定對象發(fā)行A股股票，募集資金總額不超過人民幣30億元。2023年3月3日，榮盛發(fā)展收到深圳證券交易所出具的《關(guān)于受理榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司向特定對象發(fā)行股票申請文件的通知》（深證上審〔2023〕215號），深交所對榮盛發(fā)展報(bào)送的向特定對象發(fā)行股票的申請文件進(jìn)行了核對，認(rèn)為申請文件齊備，決定予以受理。2023年4月27日，榮盛發(fā)展完成向特定對象發(fā)行A股股票的首輪問詢回復(fù)，并披露了《關(guān)于榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司申請向特定對象發(fā)行股票的審核問詢函的回復(fù)》。目前，榮盛發(fā)展向特定對象發(fā)行A股股票的融資工作，正有序推進(jìn)。

綜上，會計(jì)師審慎的對榮盛發(fā)展報(bào)告期末起12個月的持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行了評價(jià)，確認(rèn)公司能夠在報(bào)告期末起12個月甚至更長的期間內(nèi)維持經(jīng)營，持續(xù)經(jīng)營能力不存在重大不確定性；并按照審計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對榮盛發(fā)展2022年度財(cái)務(wù)報(bào)表出具了標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告，審計(jì)依據(jù)充分，審計(jì)意見類型恰當(dāng)、合規(guī)。

3.年報(bào)顯示，你公司2021年、2022年存貨期末余額分別為1,925.56億元、1,682.09億元,分別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備36.47億元、83.10億元。報(bào)告期內(nèi)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額同比增加127.85%。請你公司：

（1）詳細(xì)說明報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備涉及的具體項(xiàng)目情況，包括但不限于項(xiàng)目所處城市、項(xiàng)目業(yè)態(tài)、開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、存貨賬面余額、報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備期末余額等。

回復(fù)：

報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的具體項(xiàng)目情況如下：

單位：萬元

■

（2）結(jié)合上述問題(1)詳細(xì)說明主要項(xiàng)目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)依據(jù)及主要測算過程，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，與2021年相比是否存在較大變化，如是，請說明主要原因及合理性，并結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格、所在地區(qū)市場情況、周邊可比商品價(jià)格等，說明報(bào)告期存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的合理合規(guī)性。

回復(fù)：

資產(chǎn)負(fù)債表日，公司遵照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的要求，對存貨按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量，對存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

其中，對存貨可變現(xiàn)凈值的確定方法如下：

對于開發(fā)產(chǎn)品，以該產(chǎn)品的估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定；

對于開發(fā)成本，可變現(xiàn)凈值按照所開發(fā)項(xiàng)目的估計(jì)售價(jià)減去至項(xiàng)目完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定：

①項(xiàng)目估計(jì)將要發(fā)生的成本，按照目標(biāo)成本、合約規(guī)劃等確定的項(xiàng)目總成本減去已經(jīng)實(shí)際投入的成本；

②預(yù)計(jì)售價(jià)（或測算均價(jià)）按已簽約及未簽約部分分別確定，對于已簽約部分，按照實(shí)際簽約金額確定售價(jià)；對于未簽約部分，同時(shí)參照周邊競品的可比市場售價(jià)和公司已售產(chǎn)品的售價(jià)，并結(jié)合公司對未來市場預(yù)期及項(xiàng)目所在位置、產(chǎn)品業(yè)態(tài)等多種因素，綜合分析確定；

③估計(jì)的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)，參考已售部分實(shí)際營銷費(fèi)效比和稅負(fù)比確定未售部分的銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)。

報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要項(xiàng)目情況如下：

項(xiàng)目A：該項(xiàng)目位于廣東省佛山市，包含住宅業(yè)態(tài)。項(xiàng)目分二期進(jìn)行開發(fā)。初期公司對該項(xiàng)目預(yù)期銷售價(jià)格較高，因此拿地成本較高，但2022年項(xiàng)目周邊競品定價(jià)降低、市場持續(xù)低迷，結(jié)合周邊競品及2023年1月銷售價(jià)格，采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期，售價(jià)預(yù)估為9,694元/平方米，根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷售費(fèi)用測算，實(shí)際銷售總成本預(yù)估為16,329元/平方米，測算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備8.09億元。

項(xiàng)目B：該項(xiàng)目位于河北省廊坊市，包含商業(yè)及車位等多種業(yè)態(tài)。項(xiàng)目分八個批次進(jìn)行開發(fā)。2022年由于整個房地產(chǎn)市場下行、為加速回款降低售價(jià)等原因，結(jié)合周邊競品及2023年1月銷售價(jià)格，采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期，售價(jià)預(yù)估為6,335元/平方米、車位39,645元/個，根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷售費(fèi)用測算，實(shí)際銷售總成本預(yù)估為6,710元/平方米、車位72,202元/個，測算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備5.21億元。

項(xiàng)目C：該項(xiàng)目位于遼寧省沈陽市，包含住宅、商業(yè)、公寓、地下室、車位，項(xiàng)目分四期開發(fā)。2022年由于外部管控以及地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控影響，導(dǎo)致銷售遲緩，銷售價(jià)格降低，項(xiàng)目周邊路面停車位較多，業(yè)主基本無購買車位意向，結(jié)合周邊競品及2023年1月銷售價(jià)格，采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期，住宅售價(jià)預(yù)估為7,723元/平方米，車位售價(jià)預(yù)估為42,000元/個，根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷售費(fèi)用測算，住宅實(shí)際銷售總成本預(yù)估為8,002元/平方米，車位實(shí)際銷售總成本預(yù)估為77,000元/個，測算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.50億元。

項(xiàng)目D：該項(xiàng)目位于廣東省湛江市，包含商業(yè)、車位業(yè)態(tài)。項(xiàng)目分二批次進(jìn)行開發(fā)。2022年由于整體房產(chǎn)市場低迷，項(xiàng)目周邊多個房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭激烈市場售價(jià)降低，結(jié)合周邊競品及2023年1月銷售價(jià)格，采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期，綜合體商鋪售價(jià)預(yù)估為8,118元/平方米，根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷售費(fèi)用測算，實(shí)際銷售總成本預(yù)估為10,983元/平方米，項(xiàng)目測算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.28億元。

項(xiàng)目E：該項(xiàng)目位于山東省青島市，包含住宅、車位業(yè)態(tài)。項(xiàng)目分一期進(jìn)行開發(fā)。2022年由于房地產(chǎn)市場下行，項(xiàng)目周邊多個房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭激烈，為促進(jìn)回款降低售價(jià)，結(jié)合周邊競品及2023年1月銷售價(jià)格，采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期，住宅售價(jià)預(yù)估為9,604元/平方米，車位售價(jià)預(yù)估為74,144元/個，根據(jù)實(shí)際發(fā)生成本及預(yù)計(jì)稅金、銷售費(fèi)用測算，實(shí)際銷售總成本預(yù)估住宅為10,932元/平方米、車位為105,016元/個，項(xiàng)目測算后計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.00億元。

公司在本報(bào)告期期末，對項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備測算所使用的重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取，保持與2021年一致的選取標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮了項(xiàng)目業(yè)態(tài)、位置、項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)的銷售價(jià)格、相關(guān)項(xiàng)目所處區(qū)域的房地產(chǎn)市場及周邊可比項(xiàng)目市場價(jià)格、銷售量、市場預(yù)期變化趨勢等各層面因素后，而做出的測算結(jié)果。

公司按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的要求，結(jié)合報(bào)告期市場發(fā)展持續(xù)下行、銷售環(huán)境低迷等實(shí)際情況，對2022年度進(jìn)行存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提。公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，是根據(jù)市場情況而進(jìn)行的測算，具有合理合規(guī)性。

（3）結(jié)合問題(1)、(2)說明你公司報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備大幅增加的原因，報(bào)告期計(jì)提大額減值的項(xiàng)目是否在以前年度已出現(xiàn)減值跡象，是否存在集中報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的情形，以前年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提是否充分、合理。

回復(fù)：

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年，商品房銷售面積135,837萬平方米，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積同比下降26.8%。商品房銷售額133,308億元，同比下降26.7%，其中住宅銷售額同比下降28.3%。2022年末，商品房待售面積56,366萬平方米，同比增長10.5%，其中住宅待售面積同比增長18.4%。受外部市場環(huán)境因素影響，2022年度我國房地產(chǎn)行業(yè)處于下行區(qū)間，商品房銷售面積、銷售金額同比明顯下降，待售面積同比明顯增長，行業(yè)整體面臨較大的壓力，加強(qiáng)去化，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)最重要的經(jīng)營目標(biāo)。

2022年末，公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目主要位于二線城市的非核心區(qū)域及三線城市，主要包括廊坊、佛山、沈陽、石家莊和濟(jì)南等。報(bào)告期內(nèi)5座主要項(xiàng)目所在城市，其中廊坊、沈陽、石家莊3座城市平均銷售價(jià)格明顯走低，其余2座城市的平均銷售價(jià)格亦出現(xiàn)增速明顯放緩或持平，同時(shí)幾乎全部出現(xiàn)銷售面積明顯下滑的情況，在量價(jià)齊降的情況下，公司項(xiàng)目所在區(qū)域繼續(xù)承壓。

主要項(xiàng)目所在城市2020年-2022年房地產(chǎn)市場銷售均價(jià)情況如下：

單位：元/㎡、%

■

主要項(xiàng)目所在城市2020年-2022年房地產(chǎn)市場銷售面積情況：

單位：萬㎡、%

■

綜上所述，公司2022年度計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額較大項(xiàng)目主要集中在廊坊、石家莊等環(huán)京區(qū)域城市，以及華東、華南和西南地區(qū)二線城市非核心區(qū)域以及三線城市，上述地區(qū)2022年房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)銷售價(jià)格下滑或成交規(guī)模下降情況，公司嚴(yán)格按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，對截至2022年12月31日的存貨按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量，對存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，計(jì)提金額合理、充分，不存在集中在2022年大額資產(chǎn)減值的情形。

請年審機(jī)構(gòu)就計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要計(jì)算過程、重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取依據(jù)等進(jìn)行重點(diǎn)核查，并就報(bào)告期存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的合理合規(guī)性、以前年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提是否充分合理發(fā)表明確意見。

年審會計(jì)師回復(fù)：

1、截至2022年12月31日止，榮盛發(fā)展財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)存貨賬面余額1,781.40億元，占資產(chǎn)總額比重71.38%，列報(bào)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備99.31億元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備按照存貨成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量。公司管理層在資產(chǎn)負(fù)債表日確定存貨可變現(xiàn)凈值過程中，需對每個擬開發(fā)產(chǎn)品在達(dá)到完工狀態(tài)時(shí)將要發(fā)生的建造成本作出最新估計(jì)，并估算每個存貨項(xiàng)目的預(yù)期未來售價(jià)、未來銷售費(fèi)用以及相關(guān)銷售稅金等。由于存貨對榮盛發(fā)展資產(chǎn)的重要性，且期末估值涉及重大的管理層判斷和估計(jì)，因此會計(jì)將存貨可變現(xiàn)凈值的估計(jì)認(rèn)定為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)。

2、針對存貨可變現(xiàn)凈值這一關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)，會計(jì)的應(yīng)對措施如下：

（1）了解與評價(jià)管理層對存貨可變現(xiàn)凈值估計(jì)相關(guān)的內(nèi)部控制設(shè)計(jì)合理性，并測試相關(guān)內(nèi)部控制運(yùn)行的有效性。

（2）與公司管理層討論存貨可變現(xiàn)凈值測試過程中所使用的方法、關(guān)鍵評估的假設(shè)、參數(shù)的選擇、預(yù)測未來收入等的合理性。

（3）獲得榮盛發(fā)展各存貨項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)售并簽約銷售價(jià)格、在房地產(chǎn)管理部門備案價(jià)格以及同地區(qū)相近樓盤的銷售價(jià)格，并結(jié)合各存貨項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)調(diào)控政策等確定管理層預(yù)計(jì)售價(jià)的合理性。

（4）在抽樣的基礎(chǔ)上對存貨項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地觀察，并詢問管理層這些存貨項(xiàng)目的進(jìn)度和各項(xiàng)目最新預(yù)測所反映的總開發(fā)成本預(yù)算。

（5）在抽樣的基礎(chǔ)上，重新測算存貨是否存在減值。

（6）評估管理層對存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的財(cái)務(wù)報(bào)表披露是否恰當(dāng)。

基于已執(zhí)行的審計(jì)工作，會計(jì)師未發(fā)現(xiàn)榮盛發(fā)展可變現(xiàn)凈值的確定存在重大不符事項(xiàng)。

3、會計(jì)師取得公司2021年度存貨跌價(jià)計(jì)提的工作底稿，并對重大跌價(jià)項(xiàng)目的計(jì)算過程、重要假設(shè)、關(guān)鍵參數(shù)的選取依據(jù)進(jìn)行了分析復(fù)核，未發(fā)現(xiàn)重大異常。

綜上，會計(jì)師對榮盛發(fā)展2022年末計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要計(jì)算過程、重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取依據(jù)等進(jìn)行重點(diǎn)核查，確認(rèn)榮盛發(fā)展2022年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提方法合理合規(guī)、計(jì)提金額正確，期初存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額充分合理。

4.年報(bào)顯示，你公司2022年計(jì)提信用減值損失同比大幅增加，2021年、2022年分別計(jì)提壞賬損失8.1億元、39.52億元。其中，對應(yīng)收賬款計(jì)提減值1.29億元，對其他應(yīng)收款計(jì)提減值30.46億元，對金融資產(chǎn)計(jì)提減值8.42億元。請你公司：

（1）請說明其他應(yīng)收款涉及主要欠款方名稱、關(guān)聯(lián)關(guān)系、往來原因、賬齡、預(yù)計(jì)收回安排及是否出現(xiàn)逾期、信用減值損失計(jì)提情況，以及報(bào)告期其他應(yīng)收款信用減值損失計(jì)提金額同比大幅增加的原因，減值金額測算過程、依據(jù)及合理性，并說明報(bào)告期計(jì)提信用減值損失的其他應(yīng)收款對應(yīng)的主要欠款方的信用風(fēng)險(xiǎn)較以前年度的變化情況，你公司前期信用減值損失計(jì)提是否充分、合規(guī)，是否存在報(bào)告期內(nèi)集中計(jì)提信用減值損失的情形。

回復(fù)：

2022年公司其他應(yīng)收款計(jì)提減值30.46億元，其中合作方經(jīng)營往來款計(jì)提減值26.6億元，占比87.32%；與政府有關(guān)的款項(xiàng)計(jì)提減值0.02億元，占比0.07%；其他款項(xiàng)計(jì)提減值3.84億元，占比12.62%。

根據(jù)會計(jì)政策，本公司參考?xì)v史信用損失經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前狀況以及對未來經(jīng)濟(jì)狀況的判斷，依據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)特征將應(yīng)收賬款劃分為若干組合，在組合基礎(chǔ)上計(jì)算預(yù)期信用損失。

確定組合的依據(jù)如下：

■

2022年，與政府有關(guān)的款項(xiàng)以及其他款項(xiàng)根據(jù)一貫性原則，順延前期于當(dāng)年計(jì)提3.86億元；合作方經(jīng)營往來款經(jīng)重新評估欠款方信用風(fēng)險(xiǎn)情況，計(jì)提26.6億元，主要情況如下：

單位：億元

■

項(xiàng)目A：2016年、2017年根據(jù)合作協(xié)議，公司向合作方債務(wù)公司一支付項(xiàng)目A合作定金合計(jì)3.06億元，計(jì)入其他應(yīng)收款核算，因項(xiàng)目范圍的大部分村街無城市規(guī)劃，項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，未形成項(xiàng)目資產(chǎn)，賬務(wù)處理后續(xù)無變化。至2022年已超協(xié)議約定的開發(fā)期限，經(jīng)公司聯(lián)合合作方多次與政府溝通，何時(shí)納入城市規(guī)劃仍無明確時(shí)間。

項(xiàng)目B：2016年根據(jù)合作協(xié)議，公司向合作方債務(wù)人一、債務(wù)公司二、債務(wù)公司三支付項(xiàng)目B合作定金合計(jì)6.00億元，計(jì)入其他應(yīng)收款核算，因項(xiàng)目地塊的修詳規(guī)批復(fù)遲遲無法取得，項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，未形成項(xiàng)目資產(chǎn)，賬務(wù)處理后續(xù)無變化。至2022年修詳規(guī)批復(fù)仍未取得，公司于當(dāng)年11月與合作方簽訂合作解除協(xié)議，2022年合作方同樣受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等不利因素影響，已無償還能力。

項(xiàng)目C：2016年根據(jù)合作協(xié)議，公司向合作方債務(wù)公司四支付項(xiàng)目C合作定金合計(jì)5.30億元，計(jì)入其他應(yīng)收款核算，付款后，因?qū)?yīng)項(xiàng)目的土地收儲及招拍掛事項(xiàng)無進(jìn)展，未形成項(xiàng)目資產(chǎn)，賬務(wù)處理后續(xù)無變化。2020年公司向合作方提起訴訟，要求合作方根據(jù)協(xié)議約定返還已支付的本金及對應(yīng)利息，2021年9月底取得法院二審裁定，判定公司勝訴，法院支持公司要求合作方返還本金及利息的請求。2022年經(jīng)執(zhí)行一系列追償工作，查封了債務(wù)人低值原材料以及股權(quán)等資產(chǎn)，但相關(guān)資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值較低，尚不足以彌補(bǔ)利息、違約金部分，本金5.3億元可收回風(fēng)險(xiǎn)更高。

項(xiàng)目D：2017年根據(jù)合作協(xié)議，公司向合作方債務(wù)公司五支付項(xiàng)目D合作定金合計(jì)3.06億元，計(jì)入其他應(yīng)收款核算，因項(xiàng)目推進(jìn)停滯，2019年根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況按照賬齡計(jì)提壞賬，以后年度均按賬齡補(bǔ)提，截至2022年賬齡已達(dá)5年以上，按賬齡計(jì)算，當(dāng)年計(jì)提壞賬金額1.53億元。

項(xiàng)目E\F：2021年根據(jù)合作協(xié)議，公司向項(xiàng)目公司債務(wù)公司六、債務(wù)公司七，支付合作項(xiàng)目E\F土地款及工程款合計(jì)4.54億元，合作股東為廣州市某房地產(chǎn)公司，因?qū)?xiàng)目公司達(dá)不到控制條件，未納入合并范圍，根據(jù)約定，第二期土地款需于2022年5月20日繳納，因公司現(xiàn)金流緊張，無力投入，觸發(fā)違約條款，合作股東以此收回項(xiàng)目公司章證照，已在工商局對項(xiàng)目公司進(jìn)行了股權(quán)變更，前期支付的項(xiàng)目公司土地款及工程款仍在其他應(yīng)收款中核算。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年末商品房銷售面積135,837萬平方米，同比2021年下降24.3%，商品房待售面積56,366萬平方米，同比增長10.5%，2022年較2021年房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生巨大變化。

在行業(yè)下行、庫存增加、購買情緒低迷的市場環(huán)境下，項(xiàng)目現(xiàn)金流已難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，甚至繼續(xù)投入存在巨大的虧損風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，公司及合作方受資金流動性的影響，對項(xiàng)目的持續(xù)投入存在巨大困難，2022年在公司“保交房、保信用、保品牌”的總體戰(zhàn)略下，加強(qiáng)去化，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成為最重要的經(jīng)營目標(biāo)。

在上述內(nèi)外部市場環(huán)境下，合作方同樣面對資金緊張、主營業(yè)務(wù)低迷等多重壓力，信用風(fēng)險(xiǎn)較以前年度明顯提升，公司管理層組織召開專項(xiàng)會議，逐項(xiàng)梳理上述項(xiàng)目所涉及的債權(quán)，評估繼續(xù)投入的可行性以及回報(bào)價(jià)值，經(jīng)權(quán)衡利弊，最終決議對上述項(xiàng)目終止合作。結(jié)合債權(quán)的賬齡，并出于謹(jǐn)慎性考慮，公司對上述地產(chǎn)項(xiàng)目形成的債權(quán)全額計(jì)提信用減值損失。2022年較2021年發(fā)生較大的內(nèi)外部環(huán)境變化，導(dǎo)致報(bào)告期其他應(yīng)收款信用減值損失計(jì)提金額同比大幅增加，前期信用減值損失計(jì)提是充分、合規(guī)的，不存在報(bào)告期內(nèi)集中計(jì)提信用減值損失的情形。

（2）年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，你公司應(yīng)收賬款期末賬面余額為59.82億元，其中，期末余額前五名應(yīng)收賬款期末余額為31.61億元，占應(yīng)收賬款期末賬面余額的52.84%。請結(jié)合前五名應(yīng)收賬款的具體情況，包括但不限于交易對方名稱、與你公司控股股東、實(shí)際控制人、董監(jiān)高是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，款項(xiàng)內(nèi)容、賬齡、履約能力及信用風(fēng)險(xiǎn)，說明報(bào)告期對應(yīng)收賬款信用減值損失計(jì)提是否充分、合規(guī)，并說明應(yīng)收賬款集中度較高的原因及合理性，是否對相關(guān)客戶存在重大依賴。

回復(fù)：

應(yīng)收賬款前五名的具體情況如下：

單位：億元

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應(yīng)收賬款的前五名中，有4項(xiàng)為產(chǎn)業(yè)園投資結(jié)算款，產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營業(yè)務(wù)主要為各市縣一級土地開發(fā)整理及園區(qū)建設(shè)，公司作為乙方，與地方管委會簽訂園區(qū)開發(fā)合作協(xié)議，由公司出資開發(fā)建設(shè)，當(dāng)投入成本達(dá)到一定節(jié)點(diǎn)，與甲方進(jìn)行園區(qū)投資結(jié)算，結(jié)算方式為公司投入資金加成相應(yīng)比例返還，付款節(jié)奏隨項(xiàng)目資金存量而定。近三年受市場環(huán)境等多方面因素影響，項(xiàng)目資金存量不足，無法及時(shí)撥付已結(jié)算款項(xiàng)，形成應(yīng)收賬款余額。

另一項(xiàng)的情況為：2015年9月，公司取得徐州A項(xiàng)目建設(shè)用地，該地塊為定銷房建設(shè)用地，根據(jù)合同約定，建成后由政府統(tǒng)一回購，該項(xiàng)目已于2018年-2019年建成交付，因交易對方回購款項(xiàng)尚未全部收到，形成應(yīng)收賬款余額，公司根據(jù)會計(jì)政策對此債權(quán)計(jì)提減值準(zhǔn)備1.82億元。

上述款項(xiàng)，債務(wù)人均為政府相關(guān)部門，信用風(fēng)險(xiǎn)較低，且公司根據(jù)會計(jì)政策，將其納入“組合3其他款項(xiàng)組合”，嚴(yán)格按照會計(jì)政策，根據(jù)各款項(xiàng)賬齡計(jì)提減值準(zhǔn)備，截至2022年末，計(jì)提壞賬合計(jì)4.41億元。

上述五項(xiàng)債權(quán)2022年期末賬面余額31.61億元，雖占應(yīng)收賬款期末賬面余額的52.84%，但公司主要業(yè)務(wù)為房產(chǎn)銷售，正常情況下不會形成應(yīng)收賬款，根據(jù)2022年年報(bào)，產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)收入占公司總收入的0.76%，在公司整體業(yè)務(wù)占比較小，2022年當(dāng)年應(yīng)收賬款新增金額為8.83億元，占2022年?duì)I業(yè)收入的2.78%，因此公司不存在對相關(guān)客戶重大依賴的情況。

請年審機(jī)構(gòu)核查并發(fā)表明確意見。

年審會計(jì)師回復(fù)：

1、2022年度，其他應(yīng)收款計(jì)提減值30.46億元，其中合作方經(jīng)營往來款計(jì)提減值26.6億元，占比87.32%；與政府有關(guān)的款項(xiàng)計(jì)提減值0.02億元，占比0.07%；其他款項(xiàng)計(jì)提減值3.84億元，占比12.62%；應(yīng)收賬款2022年期末前五項(xiàng)賬面余額31.61億元，債務(wù)人均為政府相關(guān)部門，信用風(fēng)險(xiǎn)較低，當(dāng)期末累計(jì)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備4.41億元；其他非流動金融資產(chǎn)，主要為投資至結(jié)構(gòu)化主體的投資款，再由結(jié)構(gòu)化主體轉(zhuǎn)投至地產(chǎn)項(xiàng)目中，報(bào)告期內(nèi)該類金融資產(chǎn)共計(jì)提信用減值損失8.42億元。

2、2022年度，榮盛發(fā)展計(jì)提并列報(bào)信用減值損失39.52億元。由于信用減值損失對榮盛發(fā)展當(dāng)期損益的重要性，且預(yù)期信用損失的計(jì)提涉及重大的管理層判斷和估計(jì)，因此會計(jì)師將預(yù)期信用損失的估計(jì)認(rèn)定為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)，并采取了以下應(yīng)對措施：

（1）了解與評價(jià)管理層與預(yù)期信用損失計(jì)提相關(guān)的內(nèi)部控制設(shè)計(jì)合理性，并測試相關(guān)內(nèi)部控制運(yùn)行的有效性。

（2）評估管理層本期預(yù)期信用損失政策是否與上期保持一致，評估管理層計(jì)算預(yù)期信用損失時(shí)所采用的方法、假設(shè)的準(zhǔn)確性，復(fù)核其壞賬準(zhǔn)備計(jì)提是否充分。

（3）選取金額重大或高風(fēng)險(xiǎn)的往來款，通過對往來單位背景的調(diào)查、了解往來單位的經(jīng)營現(xiàn)狀，查閱歷史交易和還款情況等程序中獲得的證據(jù)來評估管理層判斷的合理性。

（4）檢查與往來款余額相關(guān)的資料，核查往來款形成原因、真實(shí)性及往來款可回收性，評價(jià)各類組合劃分依據(jù)是否充分，分類是否恰當(dāng)。

（5）結(jié)合信用風(fēng)險(xiǎn)特征、賬齡分析以及往來款款期后回款情況測試，分析復(fù)核公司預(yù)期信用損失計(jì)提明細(xì)表，評價(jià)、測試管理層對往來款預(yù)期信用損失（壞賬準(zhǔn)備）計(jì)提的準(zhǔn)確性。

（6）實(shí)施函證程序，核查往來款的真實(shí)性、余額的準(zhǔn)確性及期后回款情況。

（7）評估管理層對預(yù)期信用損失、壞賬準(zhǔn)備的財(cái)務(wù)報(bào)表披露是否恰當(dāng)。

基于已執(zhí)行的審計(jì)工作，我們未發(fā)現(xiàn)榮盛發(fā)展預(yù)期信用損失的確定存在重大不符事項(xiàng)。

3、綜上，通過實(shí)施上述核查程序，會計(jì)師認(rèn)為：

（1）公司2022年度財(cái)務(wù)報(bào)表附注中，其他應(yīng)收款列報(bào)金額準(zhǔn)確，列報(bào)信息真實(shí)、完整，信用減值損失計(jì)提依據(jù)充分、合規(guī)，計(jì)提金額準(zhǔn)確無誤，不存在報(bào)告期內(nèi)集中計(jì)提信用減值損失的情形。

（2）公司2022年度財(cái)務(wù)報(bào)表附注中，應(yīng)收賬款列報(bào)金額準(zhǔn)確，列報(bào)信息真實(shí)、完整；期末前五名債務(wù)人均為政府相關(guān)部門，信用風(fēng)險(xiǎn)較低，與公司控股股東、實(shí)際控制人、董監(jiān)高不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系；報(bào)告期對應(yīng)收賬款信用減值損失計(jì)提依據(jù)充分、合規(guī)，計(jì)提金額準(zhǔn)確無誤；公司不存在對相關(guān)客戶重大依賴的情況。

5.截至2022年末，你公司其他非流動資產(chǎn)一一股權(quán)收購款期末余額為27.20億元，較期初下降36.68%。請你公司說明相關(guān)款項(xiàng)的具體內(nèi)容，涉及的交易事項(xiàng)、交易對手、標(biāo)的情況、相關(guān)會計(jì)處理過程及依據(jù)，并說明是否存在長期未收回相關(guān)資產(chǎn)導(dǎo)致長期掛賬的情形，未在相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)科目核算的原因，是否存在規(guī)避計(jì)提資產(chǎn)減值損失的情形。同時(shí)，請說明就上述股權(quán)收購事項(xiàng)履行審議程序及信息披露義務(wù)的情況(如適用)。

回復(fù)：

截至2022年末，公司其他非流動資產(chǎn)余額27.20億元，主要為支付廊坊鋼鐵去產(chǎn)能項(xiàng)目21.56億元所形成，具體情況如下：

為響應(yīng)國家和河北省政府的去產(chǎn)能政策，配合完成政府鋼鐵去產(chǎn)能任務(wù)并落實(shí)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)劃，經(jīng)各方協(xié)商一致，2019年1月，公司全資子公司廊坊市榮圖盛展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“榮圖盛展”）與當(dāng)?shù)厝嗣裾⑿枰徇w的鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)(以下稱“標(biāo)的公司”)等相關(guān)方簽訂了《鋼鐵去產(chǎn)能合作框架協(xié)議》《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

根據(jù)協(xié)議約定，榮圖盛展同意受讓標(biāo)的公司股權(quán)，股權(quán)收購款用于標(biāo)的公司搬遷等工作。當(dāng)?shù)卣磥硪酝恋爻鲎尳饘?biāo)的公司進(jìn)行補(bǔ)償，不遲于2021年3月1日向標(biāo)的公司足額撥付補(bǔ)償款，標(biāo)的公司不遲于2021年3月1日向榮圖盛展償還前期支付的股權(quán)收購款。

榮圖盛展已按上述約定于2019年3月支付股權(quán)收購款21.56億元，并于同年4月完成標(biāo)的公司的股權(quán)工商變更,榮圖盛展此次收購是為了配合政府完成去產(chǎn)能的任務(wù)并落實(shí)自己房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)劃，而不是為了控制管理已經(jīng)停產(chǎn)的標(biāo)的公司，故未將標(biāo)的公司納入合并范圍，股權(quán)收購款計(jì)入其他非流動資產(chǎn)--股權(quán)收購款。

當(dāng)?shù)卣虬徇w進(jìn)度嚴(yán)重滯后，無法按協(xié)議約定時(shí)間完成出讓土地工作，榮圖盛展無法如期通過標(biāo)的公司收回股權(quán)收購款。目前處于與政府溝通推進(jìn)過程中，尚未取得明確的處理方案，不存在長期掛賬、規(guī)避計(jì)提資產(chǎn)減值損失的情形。

上述交易金額21.56億元，占協(xié)議簽署時(shí)公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的7.84%（2017年凈資產(chǎn)為275.1億元），根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》、《公司章程》、《總裁工作細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定，該交易在公司總裁決策權(quán)限范圍內(nèi)，無需提交董事會及股東大會審議。具體內(nèi)容詳情見2019年2月1日在《中國證券報(bào)》、《證券時(shí)報(bào)》、《證券日報(bào)》、《上海證券報(bào)》及巨潮資訊網(wǎng)（http://www.cninfo.com.cn）披露的《榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司關(guān)于簽訂廊坊市〈安次區(qū)鋼鐵去產(chǎn)能合作框架協(xié)議〉的公告》（公告編號：臨 2019-013 號)、《榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司關(guān)于簽訂廊坊市安次區(qū)鋼鐵去產(chǎn)能〈股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議〉的公告》（公告編號：臨2019-014號），公司嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定履行了審議程序及信息披露義務(wù)。

7.截至2022年末，你公司交易性金融資產(chǎn)期末余額為1.99億元，較期初下降38.89%，主要為權(quán)益工具投資。請你公司說明相關(guān)投資的具體情況，包括投資目的、投資時(shí)間及金額、持股比例、對被投資單位的具體影響等。并結(jié)合被投資標(biāo)的合同現(xiàn)金流量測試情況、金融資產(chǎn)管理模式等，說明你公司將其分類為交易性金融資產(chǎn)的原因及合理性，相關(guān)資產(chǎn)公允價(jià)值是否公允合理。

回復(fù)：

公司交易性金融資產(chǎn)屬于第一層次，主要是公司為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，2021年持有的國內(nèi)某銀行在香港上市股票，投資金額5,000.00萬美元，股數(shù)8073萬股，持股比例0.45%，公司持有被投資單位股權(quán)比例較低，不具有重大影響，期末該資產(chǎn)公允價(jià)值的確定以證券交易所截至2022年12月31日的收盤價(jià)為基礎(chǔ)，經(jīng)計(jì)算得出期末賬面價(jià)值1.33億元人民幣。其他涉及公允價(jià)值變動的金融資產(chǎn)主要為公司購買的金融產(chǎn)品，投資金額946.70萬美元，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)的截止到2022年12月31日的金融產(chǎn)品份額凈值作為公允價(jià)值確認(rèn)的基礎(chǔ)，2022年賬面價(jià)值為0.66億元人民幣。上述投資涉及金額未達(dá)到公司最近一期歸母凈資產(chǎn)10%，屬于公司總經(jīng)理權(quán)限審批范圍，上述投資行為公司均在總經(jīng)理權(quán)限內(nèi)進(jìn)行了決策，不涉及披露事項(xiàng)。

綜上，公司持有的上述金融資產(chǎn)有公開的交易市場，變現(xiàn)能力強(qiáng)，持有目的是隨時(shí)對外出售，故將其分類為交易性金融資產(chǎn)是合理的，對其公允價(jià)值的核算過程及確認(rèn)依據(jù)公允合理，符合企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。

公司聘請的北京澄宇會計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）根據(jù)要求對相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了核查，并發(fā)表了意見，詳見于同日披露的北京澄宇會計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）出具的《關(guān)于深圳證券交易所對榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司2022年年報(bào)問詢函的有關(guān)問題回復(fù)》。

特此公告。

榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

董 事 會

二〇二三年六月六日