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證券日報編寫 趙黎昀

4月開始，河南鄭州再一次上線了刺激性樓市回暖的“招式”。

依據(jù)鄭州住房保障和房產(chǎn)管理局官方發(fā)布的《鄭州市促進房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》工作的通知（以下簡稱“實施計劃方案”），鄭州市為進一步激話存量住房（以下簡稱“二手房”）銷售市場，適用人民群眾“賣舊買新、新舊置換”等改善房要求，制訂了兩套實施方法，并明確了有關(guān)實施流程和激勵措施，2024年目標完成二手住房“賣舊買新、新舊置換”1萬件。

國有資本下手

促住宅“新舊置換”

十多年前，剛到鄭州市闖蕩沒有多久王蕾（筆名）借款在三環(huán)外購置了一套80平方米左右的小兩房，在省會城市落下了腳。

十多年間，家庭和事業(yè)一路順風，王蕾有了一定的存款，小孩已經(jīng)到了學齡兒童，急待買房再次安居。

“盡管舊房子周邊也是有院校，但還是希望小孩可在市區(qū)享受更好的教學資源。更何況80平方米總面積也已經(jīng)滿足不了三口之家的日常要求，此次買房也想要改善一下居住條件?！贬槍ψ罱馁徶卯a(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃，王蕾那樣論述。

像王蕾如此擁有買房需求的人群并不在少數(shù)。小孩上學、家中添子、工作規(guī)劃調(diào)整等客觀原因，都促使人們更改目前居住條件，對住宅執(zhí)行“新舊置換”。

“但是，買房這類‘新動作’通常需要有一定資金儲備，且買賣手續(xù)繁瑣。大多數(shù)情況下，我們看好了新房子不一定老房就可與此同時下手，交易難同歩?！蓖趵俜Q。

為了能讓房地產(chǎn)買新?lián)Q舊更快捷、高效率、性價比高，鄭州市在4月開始公布逐漸通水住宅“新舊置換”。

證券日報·e企業(yè)編寫在鄭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站見到，發(fā)布的實施計劃方案，對“賣舊買新、新舊置換”帶來了兩種形式。一是由鄭州城市發(fā)展集團有限責任公司（政府部門特定回收行為主體，以下簡稱“回收行為主體”）回收二手住房，促使人民群眾根據(jù)“賣舊買新、新舊置換”選購改善性新建商品住房。二是由政府政策鼓勵，人民群眾根據(jù)交易完成“賣舊買新、新舊置換”。

在其中，第一種方式將優(yōu)先在鄭州金水區(qū)、鄭州高新區(qū)等場所進行試點，示范點期內(nèi)進行二手住房“賣舊買新、新舊置換”500套，逐漸在市區(qū)全面推行，全年度目標完成5000套。第二種方式則全年度目標完成二手住房“賣舊買新、新舊置換”5000套。與此同時，鄭州市也將通過投資建設(shè)我市房屋信息共享和公布服務平臺，籌資、公布銷售市場未售的二手住房樓盤和用于買房人民群眾挑選的新建商品住房樓盤，為雙方給予全過程綜合信息服務。

實施計劃方案還明確，對通過上述兩種形式以舊換新新建商品住房的，鄭州現(xiàn)有的契稅補貼30%現(xiàn)行政策將延續(xù)到2024年12月31日。2024年該地目標完成二手住房“賣舊買新、新舊置換”1萬件。

二手市場買賣將成流行

根據(jù)對住宅“新舊置換”釋放出來改善性買房需求，并非鄭州的積極探索。2023年，包含太倉市、徐州市、淄博市、濟南市、寧波市等在內(nèi)的中國多個省份都曾經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)過房地產(chǎn)“新舊置換”各類活動。

但是先前，這類“新舊置換”的方式多為公司核心推動，像廣州那樣由地方政府引導，創(chuàng)新推出實施現(xiàn)行政策，確定有關(guān)適用實施細則的實屬罕見。

“現(xiàn)階段大城市購房需求已經(jīng)從‘有房住’進到‘住的好’時期，改進買房的需要發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。據(jù)調(diào)研結(jié)果，在武漢的上市樓盤小區(qū)業(yè)主中，大約36%的居民有買房要求。但小區(qū)業(yè)主賣房子難，賣房子時間長，限制了小區(qū)業(yè)主隱性的改進更換的需求釋放?！必悮ぱ芯吭亨嵵菔性簠^(qū)投資分析師接納證券日報·e企業(yè)編寫采訪時說，此次鄭州市發(fā)布住房更換激勵措施，一方面通過回收老房，打通房產(chǎn)置換傳動鏈條；另一方面也推動新房子交易量，盤活了新房市場。

值得注意的是，在目前房市總體仍顯不景氣市場環(huán)境下，鄭州地區(qū)二手房正在以相對成熟的配套設(shè)施及最低的價格，對一手房要求產(chǎn)生取代。

證券日報·e企業(yè)編寫先前就曾經(jīng)了解到了，過去鄭州市一手房和二手房的成交數(shù)據(jù)整體呈3∶1情況，即每交易量3單一手房才能交易量1單二手房，但這個數(shù)字從去年逐漸轉(zhuǎn)變，現(xiàn)階段已逐漸變成1.5∶1。

貝殼找房資料顯示，2023年鄭州新房二手住宅網(wǎng)簽備案戶數(shù)同比上漲約44%。在其中新房子住房網(wǎng)簽備案戶數(shù)同比上漲約20%，二手住宅網(wǎng)簽備案戶數(shù)同比上漲約80%，二手房網(wǎng)簽量首超新房子，鄭州市進到存量時代。

進到2024年后，二手房要求大步走追逐新房的發(fā)展趨勢仍在延續(xù)。

據(jù)統(tǒng)計，今年過年后，鄭州新房、二手房市場周度交易量盡快恢復，特別是在二手房假后第三周交易量做到2023年3月中下旬周度水準。假后買房需求主要是以剛性需求人群為主導，而二手房市場低總價住房受市場青睞，30周歲以下買房人群占有率大幅度提升。

以上貝殼研究院鄭州市院區(qū)分析師認為，現(xiàn)階段鄭州市住戶買房喜好慢慢趨向二手，新房市場承受了量價的挑戰(zhàn)。但理性來說，鄭州市場新房子住房從產(chǎn)品設(shè)計、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等各方面跟二手房對比都有明顯的優(yōu)點，合乎住戶對美好定居的渴望。因而政府部門新政策出臺回收老房，也鼓勵小區(qū)業(yè)主“賣舊買新”，不僅能提升居民家庭條件，也能提升新房子市場活躍度。

因時制宜改進住房條件

2022年起，鄭州市做為河南省會大城市，便已相繼出臺系列產(chǎn)品樓市利好現(xiàn)行政策，促進房地產(chǎn)市場交易。時下，鄭州首套房年利率已低到3.45%，另外本地也正在探索一手房“帶押過戶”，提升流通率，持續(xù)“招才引智方案”，對于高端人才及優(yōu)秀青年人才給與首套買房補貼等舉措，從多個方面刺激性樓市回暖。

但是證券日報·e企業(yè)編寫3月份對鄭州樓市采訪發(fā)覺，盡管比照前兩年的劣勢，現(xiàn)如今鄭州樓市購買意愿有所增長，但對比一線城市，鄭州地區(qū)的房市關(guān)注度品相仍顯不夠。

據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)信息，截至今年2月，鄭州新房銷售市場供應量為1493萬平方，供應量平穩(wěn)下跌，但近2月月平均去化速度變緩。分區(qū)域來說，去化壓力比較大的地區(qū)依舊是臨港、中原區(qū)、鄭州金水區(qū)，去化周期遠高于18月底線。

從探尋房屋交易“帶押過戶”，到現(xiàn)在的通水住宅“新舊置換”，鄭州市2024年的一系列現(xiàn)行政策釋放出什么樣信號？

“現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行政策開始向比較寬松化、人性化和方便化方位逐步推進推動，也說明了政府層面對房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)律的認識和把握已經(jīng)不斷深入。房地產(chǎn)政策的制定更貼近人民群眾的必須，更貼近金融資本經(jīng)營者必須?！北本煼墩O(jiān)管研究院副院長宋向清覺得，此次鄭州市發(fā)布住宅“新舊置換”現(xiàn)行政策，是我國大力推進經(jīng)濟發(fā)展總體恢復與市場迅速轉(zhuǎn)暖，及其積極推動住戶生活質(zhì)量提升以及社會和諧共生的背景之下所提出的，都是基于房地產(chǎn)業(yè)能夠推動近百項領(lǐng)域協(xié)同發(fā)展、穩(wěn)步發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展前提下所提出的，要在我國放寬三胎生育政策，農(nóng)村居民對改善房要求日益提升的前提下所提出的，具備實際重要性。

宋向清表明，住宅“新舊置換”具備四大明顯價值與重要意義：一是有益于促進房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，促進房地產(chǎn)業(yè)擺脫發(fā)展趨勢低谷期，積極發(fā)展處理領(lǐng)域現(xiàn)實問題；二是有益于緩解買房者的經(jīng)濟負擔，提升買房者買房水平，促進新房和二手房協(xié)同發(fā)展，進一步提高房地產(chǎn)市場人氣值；三是有利于推動關(guān)系產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，產(chǎn)生“一業(yè)興，百業(yè)聯(lián)盟旺”的發(fā)展新局面；四是有助于城市更新改造，提升環(huán)境總體形象。

比照上年其他地區(qū)已經(jīng)推出住房“新舊置換”各類活動，宋向清覺得，住宅“新舊置換”是推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與市場回暖的重要途徑，體制機制創(chuàng)新的大都市都是對的房地產(chǎn)業(yè)獲得了程度不同的激勵效果，從政策執(zhí)行層面看，現(xiàn)行政策是有用的、積極主動的、能夠借鑒和參考的。可是，大城市經(jīng)濟生態(tài)特別是房地產(chǎn)業(yè)情況不一樣，在政策制定和執(zhí)行過程中，要一城一策、因時制宜，不能照本宣科。