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證券日?qǐng)?bào)編寫(xiě) 趙黎昀

4月開(kāi)始，河南鄭州再一次上線了刺激性樓市回暖的“招式”。

依據(jù)鄭州住房保障和房產(chǎn)管理局官方發(fā)布的《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》工作的通知（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施計(jì)劃方案”），鄭州市為進(jìn)一步激話存量住房（以下簡(jiǎn)稱“二手房”）銷售市場(chǎng)，適用人民群眾“賣舊買新、新舊置換”等改善房要求，制訂了兩套實(shí)施方法，并明確了有關(guān)實(shí)施流程和激勵(lì)措施，2024年目標(biāo)完成二手住房“賣舊買新、新舊置換”1萬(wàn)件。

國(guó)有資本下手

促住宅“新舊置換”

十多年前，剛到鄭州市闖蕩沒(méi)有多久王蕾（筆名）借款在三環(huán)外購(gòu)置了一套80平方米左右的小兩房，在省會(huì)城市落下了腳。

十多年間，家庭和事業(yè)一路順風(fēng)，王蕾有了一定的存款，小孩已經(jīng)到了學(xué)齡兒童，急待買房再次安居。

“盡管舊房子周邊也是有院校，但還是希望小孩可在市區(qū)享受更好的教學(xué)資源。更何況80平方米總面積也已經(jīng)滿足不了三口之家的日常要求，此次買房也想要改善一下居住條件?！贬槍?duì)最近的購(gòu)置產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃，王蕾那樣論述。

像王蕾如此擁有買房需求的人群并不在少數(shù)。小孩上學(xué)、家中添子、工作規(guī)劃調(diào)整等客觀原因，都促使人們更改目前居住條件，對(duì)住宅執(zhí)行“新舊置換”。

“但是，買房這類‘新動(dòng)作’通常需要有一定資金儲(chǔ)備，且買賣手續(xù)繁瑣。大多數(shù)情況下，我們看好了新房子不一定老房就可與此同時(shí)下手，交易難同歩?！蓖趵俜Q。

為了能讓房地產(chǎn)買新?lián)Q舊更快捷、高效率、性價(jià)比高，鄭州市在4月開(kāi)始公布逐漸通水住宅“新舊置換”。

證券日?qǐng)?bào)·e企業(yè)編寫(xiě)在鄭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站見(jiàn)到，發(fā)布的實(shí)施計(jì)劃方案，對(duì)“賣舊買新、新舊置換”帶來(lái)了兩種形式。一是由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司（政府部門特定回收行為主體，以下簡(jiǎn)稱“回收行為主體”）回收二手住房，促使人民群眾根據(jù)“賣舊買新、新舊置換”選購(gòu)改善性新建商品住房。二是由政府政策鼓勵(lì)，人民群眾根據(jù)交易完成“賣舊買新、新舊置換”。

在其中，第一種方式將優(yōu)先在鄭州金水區(qū)、鄭州高新區(qū)等場(chǎng)所進(jìn)行試點(diǎn)，示范點(diǎn)期內(nèi)進(jìn)行二手住房“賣舊買新、新舊置換”500套，逐漸在市區(qū)全面推行，全年度目標(biāo)完成5000套。第二種方式則全年度目標(biāo)完成二手住房“賣舊買新、新舊置換”5000套。與此同時(shí)，鄭州市也將通過(guò)投資建設(shè)我市房屋信息共享和公布服務(wù)平臺(tái)，籌資、公布銷售市場(chǎng)未售的二手住房樓盤和用于買房人民群眾挑選的新建商品住房樓盤，為雙方給予全過(guò)程綜合信息服務(wù)。

實(shí)施計(jì)劃方案還明確，對(duì)通過(guò)上述兩種形式以舊換新新建商品住房的，鄭州現(xiàn)有的契稅補(bǔ)貼30%現(xiàn)行政策將延續(xù)到2024年12月31日。2024年該地目標(biāo)完成二手住房“賣舊買新、新舊置換”1萬(wàn)件。

二手市場(chǎng)買賣將成流行

根據(jù)對(duì)住宅“新舊置換”釋放出來(lái)改善性買房需求，并非鄭州的積極探索。2023年，包含太倉(cāng)市、徐州市、淄博市、濟(jì)南市、寧波市等在內(nèi)的中國(guó)多個(gè)省份都曾經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)“新舊置換”各類活動(dòng)。

但是先前，這類“新舊置換”的方式多為公司核心推動(dòng)，像廣州那樣由地方政府引導(dǎo)，創(chuàng)新推出實(shí)施現(xiàn)行政策，確定有關(guān)適用實(shí)施細(xì)則的實(shí)屬罕見(jiàn)。

“現(xiàn)階段大城市購(gòu)房需求已經(jīng)從‘有房住’進(jìn)到‘住的好’時(shí)期，改進(jìn)買房的需要發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。據(jù)調(diào)研結(jié)果，在武漢的上市樓盤小區(qū)業(yè)主中，大約36%的居民有買房要求。但小區(qū)業(yè)主賣房子難，賣房子時(shí)間長(zhǎng)，限制了小區(qū)業(yè)主隱性的改進(jìn)更換的需求釋放?！必悮ぱ芯吭亨嵵菔性簠^(qū)投資分析師接納證券日?qǐng)?bào)·e企業(yè)編寫(xiě)采訪時(shí)說(shuō)，此次鄭州市發(fā)布住房更換激勵(lì)措施，一方面通過(guò)回收老房，打通房產(chǎn)置換傳動(dòng)鏈條；另一方面也推動(dòng)新房子交易量，盤活了新房市場(chǎng)。

值得注意的是，在目前房市總體仍顯不景氣市場(chǎng)環(huán)境下，鄭州地區(qū)二手房正在以相對(duì)成熟的配套設(shè)施及最低的價(jià)格，對(duì)一手房要求產(chǎn)生取代。

證券日?qǐng)?bào)·e企業(yè)編寫(xiě)先前就曾經(jīng)了解到了，過(guò)去鄭州市一手房和二手房的成交數(shù)據(jù)整體呈3∶1情況，即每交易量3單一手房才能交易量1單二手房，但這個(gè)數(shù)字從去年逐漸轉(zhuǎn)變，現(xiàn)階段已逐漸變成1.5∶1。

貝殼找房資料顯示，2023年鄭州新房二手住宅網(wǎng)簽備案戶數(shù)同比上漲約44%。在其中新房子住房網(wǎng)簽備案戶數(shù)同比上漲約20%，二手住宅網(wǎng)簽備案戶數(shù)同比上漲約80%，二手房網(wǎng)簽量首超新房子，鄭州市進(jìn)到存量時(shí)代。

進(jìn)到2024年后，二手房要求大步走追逐新房的發(fā)展趨勢(shì)仍在延續(xù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年過(guò)年后，鄭州新房、二手房市場(chǎng)周度交易量盡快恢復(fù)，特別是在二手房假后第三周交易量做到2023年3月中下旬周度水準(zhǔn)。假后買房需求主要是以剛性需求人群為主導(dǎo)，而二手房市場(chǎng)低總價(jià)住房受市場(chǎng)青睞，30周歲以下買房人群占有率大幅度提升。

以上貝殼研究院鄭州市院區(qū)分析師認(rèn)為，現(xiàn)階段鄭州市住戶買房喜好慢慢趨向二手，新房市場(chǎng)承受了量?jī)r(jià)的挑戰(zhàn)。但理性來(lái)說(shuō)，鄭州市場(chǎng)新房子住房從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等各方面跟二手房對(duì)比都有明顯的優(yōu)點(diǎn)，合乎住戶對(duì)美好定居的渴望。因而政府部門新政策出臺(tái)回收老房，也鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主“賣舊買新”，不僅能提升居民家庭條件，也能提升新房子市場(chǎng)活躍度。

因時(shí)制宜改進(jìn)住房條件

2022年起，鄭州市做為河南省會(huì)大城市，便已相繼出臺(tái)系列產(chǎn)品樓市利好現(xiàn)行政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。時(shí)下，鄭州首套房年利率已低到3.45%，另外本地也正在探索一手房“帶押過(guò)戶”，提升流通率，持續(xù)“招才引智方案”，對(duì)于高端人才及優(yōu)秀青年人才給與首套買房補(bǔ)貼等舉措，從多個(gè)方面刺激性樓市回暖。

但是證券日?qǐng)?bào)·e企業(yè)編寫(xiě)3月份對(duì)鄭州樓市采訪發(fā)覺(jué)，盡管比照前兩年的劣勢(shì)，現(xiàn)如今鄭州樓市購(gòu)買意愿有所增長(zhǎng)，但對(duì)比一線城市，鄭州地區(qū)的房市關(guān)注度品相仍顯不夠。

據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)信息，截至今年2月，鄭州新房銷售市場(chǎng)供應(yīng)量為1493萬(wàn)平方，供應(yīng)量平穩(wěn)下跌，但近2月月平均去化速度變緩。分區(qū)域來(lái)說(shuō)，去化壓力比較大的地區(qū)依舊是臨港、中原區(qū)、鄭州金水區(qū)，去化周期遠(yuǎn)高于18月底線。

從探尋房屋交易“帶押過(guò)戶”，到現(xiàn)在的通水住宅“新舊置換”，鄭州市2024年的一系列現(xiàn)行政策釋放出什么樣信號(hào)？

“現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行政策開(kāi)始向比較寬松化、人性化和方便化方位逐步推進(jìn)推動(dòng)，也說(shuō)明了政府層面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的認(rèn)識(shí)和把握已經(jīng)不斷深入。房地產(chǎn)政策的制定更貼近人民群眾的必須，更貼近金融資本經(jīng)營(yíng)者必須?！北本煼墩O(jiān)管研究院副院長(zhǎng)宋向清覺(jué)得，此次鄭州市發(fā)布住宅“新舊置換”現(xiàn)行政策，是我國(guó)大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體恢復(fù)與市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)暖，及其積極推動(dòng)住戶生活質(zhì)量提升以及社會(huì)和諧共生的背景之下所提出的，都是基于房地產(chǎn)業(yè)能夠推動(dòng)近百項(xiàng)領(lǐng)域協(xié)同發(fā)展、穩(wěn)步發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展前提下所提出的，要在我國(guó)放寬三胎生育政策，農(nóng)村居民對(duì)改善房要求日益提升的前提下所提出的，具備實(shí)際重要性。

宋向清表明，住宅“新舊置換”具備四大明顯價(jià)值與重要意義：一是有益于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)擺脫發(fā)展趨勢(shì)低谷期，積極發(fā)展處理領(lǐng)域現(xiàn)實(shí)問(wèn)題；二是有益于緩解買房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提升買房者買房水平，促進(jìn)新房和二手房協(xié)同發(fā)展，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)市場(chǎng)人氣值；三是有利于推動(dòng)關(guān)系產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，產(chǎn)生“一業(yè)興，百業(yè)聯(lián)盟旺”的發(fā)展新局面；四是有助于城市更新改造，提升環(huán)境總體形象。

比照上年其他地區(qū)已經(jīng)推出住房“新舊置換”各類活動(dòng)，宋向清覺(jué)得，住宅“新舊置換”是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)回暖的重要途徑，體制機(jī)制創(chuàng)新的大都市都是對(duì)的房地產(chǎn)業(yè)獲得了程度不同的激勵(lì)效果，從政策執(zhí)行層面看，現(xiàn)行政策是有用的、積極主動(dòng)的、能夠借鑒和參考的。可是，大城市經(jīng)濟(jì)生態(tài)特別是房地產(chǎn)業(yè)情況不一樣，在政策制定和執(zhí)行過(guò)程中，要一城一策、因時(shí)制宜，不能照本宣科。