【環(huán)宇奇聞】
新形勢下的舊村改造，目的是要將城市標(biāo)準(zhǔn)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)覆蓋舊城區(qū)，讓住在里面得人體驗(yàn)到共享發(fā)展的城市公共服務(wù)。
李宇嘉
中國統(tǒng)計局全新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國各地商品房銷售面積同比減少7.5%，下滑較1～8月增加了0.4％，下滑持續(xù)5月擴(kuò)張。1～9月份開發(fā)設(shè)計項(xiàng)目投資降低9.1%，下滑擴(kuò)張0.3％，近年來已經(jīng)連續(xù)7月下滑擴(kuò)張。地產(chǎn)商到位資金同比下降13.5%，降幅擴(kuò)大0.6％，減幅持續(xù)5月擴(kuò)張。
老生常談的是收益、自信心、預(yù)估，但是這只是表象。無論是從市場供給不知悔改的同質(zhì)競爭（比誰價格便宜、比誰贈予多），還是對于需求面發(fā)展?jié)摿π枨蠛艽?、現(xiàn)實(shí)需要非常少（要買的人沒錢買，富有的人又不缺少房，有需要的很難買到適宜的商品）來說，房地產(chǎn)行業(yè)的方式必須有革命性的變化了。最近政府在廣泛宣傳三種模式的舊村改造，就是這樣的新模式的強(qiáng)有力通水。
7月份，我國發(fā)布舊村改造文件，并進(jìn)行大作戰(zhàn)。有些人認(rèn)為，舊村改造是舊城改造2.0。其實(shí)不是，在房地產(chǎn)供給與需求發(fā)生變化的新形勢下，決然再也不會來一場舊城改造，讓供給與需求更為舉步維艱。新形勢下的舊村改造，目的是要將城市標(biāo)準(zhǔn)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)覆蓋舊城區(qū)，讓住在里面得人體驗(yàn)到共享發(fā)展的城市公共服務(wù)。
主要目的是讓舊城區(qū)住戶完全融入城市、成為市民。小編調(diào)查發(fā)現(xiàn)，住在城中村的，除開流動人口和年輕人，絕大多數(shù)都是已經(jīng)結(jié)婚或一大家子的外來群體，且根據(jù)血緣關(guān)系、鄉(xiāng)緣匯聚在一個村內(nèi)，長期性租房子住在此，掙夠了錢或年老時再回到家鄉(xiāng)。針對日后購買大城市商住樓并投身這兒，大多數(shù)人擺頭、失去了信心，“由租轉(zhuǎn)買”比例不夠3%。一來不打算，二來沒法融入城市，三來收益不支撐點(diǎn)。
從而，在我國大都市買房和租房是“脫節(jié)”，大多數(shù)人一輩子租房，尤其是在舊城區(qū)出租的群體。舊城區(qū)是城市中的鄉(xiāng)村，是都市化不到位時代的產(chǎn)物。雖然城中村的生產(chǎn)活動已融進(jìn)和半融入城市，但是其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共文化服務(wù)、管理機(jī)制還是按村集體來供貨，群眾及生活在此地外來人員、流動人口都不認(rèn)可自己已融入城市，仍然是外來人員或漂在城市的邊緣地帶的極具特色。
舊村改造就是為了破譯這一難題，兩軌合一軌。依照國家住建部明確提出的三種更新改造方式，拆卸新建設(shè)依照大城市的要求整體規(guī)劃、基本建設(shè)、管理方法；整治提升的嚴(yán)格按照文明城市的標(biāo)準(zhǔn)去開展進(jìn)行管理，守好安全道德底線；拆整相結(jié)合的要把空出空間用以必須的公共文化服務(wù)補(bǔ)齊短板。在其中很重要的一點(diǎn)，就是把舊村改造與保障房結(jié)合在一起，保存降低成本、低房租、容下度高的背景色。
我國實(shí)施意見及各地文檔給出了三種保障性住房的途徑，一是舊村改造土地除拆遷安置房以外居住用地以及建設(shè)規(guī)模按一定比例基本建設(shè)保障房，探尋運(yùn)用集體建設(shè)用地基本建設(shè)保障性租賃住房。二是重建安置區(qū)除了滿足群眾自己住外充裕的出租房源，比較集中基本建設(shè)，并長期租賃作為保障性租賃住房。三是對總量征用的出租房進(jìn)行質(zhì)量提升，吸引住各方力量做產(chǎn)業(yè)化長租房運(yùn)營。
2022年，廣佛居住人口分別是1873九陽1766萬，廣州市大概1/3生活在舊城區(qū)，深圳市有1000數(shù)萬人居住在舊城區(qū)。環(huán)顧珠三角，7800萬居住人口住房自有率僅50%上下，3900萬左右人群租房，一半左右居住在舊城區(qū)。除珠三角，去20年都市化穩(wěn)步推進(jìn)、大城市攤大餅擴(kuò)大，超大型一線城市也出現(xiàn)了很多舊城區(qū)，多的是有300個以上，比較少的數(shù)十或幾百，常住人口百萬計。
房市合理基本在變窄，超大型一線城市是房地產(chǎn)將來的基本盤。數(shù)以億計的外來人員、流動人口、年青人可在舊村改造后融入城市，不但能租房子住成本費(fèi)用低、體驗(yàn)好、品質(zhì)高的保障房、長租房，也可以共享城市化進(jìn)程公共文化服務(wù)（如孩子教育），還可以在保存或就近變革的村里產(chǎn)業(yè)鏈（沿街商業(yè)零售、餐飲經(jīng)營）、村級工業(yè)園學(xué)生就業(yè)，或者在附近城市片區(qū)學(xué)生就業(yè)，這才是真正投身大城市。
從而，美好生活的需求就會不斷釋放出來，“由租轉(zhuǎn)買”、“租購并舉”的購房需求便會完成，房地產(chǎn)“要求斷塊”問題漸近破譯，這是中國剛需的前提，都是商品房市場可持續(xù)性發(fā)展途徑。自然，城中村的短板和欠款非常大，必須投入的資金，也要解決遺留問題。我國上臺現(xiàn)行政策給了很多特惠，下面就來必須當(dāng)?shù)卣嵘邉?chuàng)新，敢于擔(dān)當(dāng)和創(chuàng)新。
（作者系房地產(chǎn)業(yè)杰出科學(xué)研究人員）
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