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證券時報記者 趙夢橋

伴隨著三季報完美收官，REITs基礎資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營情況也會跟著曝出，27只已上市產(chǎn)品中，有26只在三季度內(nèi)獲得正收益。除此之外，做為年底分紅大戶人家，多個商品年之內(nèi)年底分紅做到2次乃至三次，總計年底分紅貼近50億人民幣。

在整個穩(wěn)步發(fā)展的大環(huán)境下，一部分股票基金基礎資產(chǎn)遭遇隱患，特別是多個產(chǎn)業(yè)基地類REITs遭遇租戶期滿不會再續(xù)約，乃至提前退租的尷尬情況。有研報認為，研發(fā)辦公類產(chǎn)業(yè)園租賃市場的修復仍待時日，某些租賃戶變化針對入住率的干擾依然在，一部分產(chǎn)業(yè)園的銷售業(yè)績修補還需要耐心。

REITs三季度大部分道喜

從營業(yè)收入方面來講，一共有11一只基金基礎資產(chǎn)第三季度實現(xiàn)收入超1億美元。在其中，鵬華深圳能源REIT以6.54億的收益名列第一，金投安徽交控REIT、平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT、國金中建集團REIT等4只REITs收益皆在2億元以上，而中信證券國家電投集團新能源技術REIT、中華中國交建REIT、金投平安不動產(chǎn)REIT等6只產(chǎn)品收入在1億到2億元中間。

盈利層面，現(xiàn)階段已上市的28只REITs產(chǎn)品上，三季度里有27只基礎資產(chǎn)純利潤大于零，其中還有15只超出1000萬余元。鵬華深圳能源REIT以1.37億人民幣的收益處于第一，平安廣州廣河REIT、中航京能光伏發(fā)電REIT、國金中建集團REIT則分別為8000萬余元、5300萬余元、5000萬余元，唯一虧錢的是華安張江產(chǎn)業(yè)基地REIT，三季度虧本18.86萬余元。

值得一提的是，REITs商品變成年之內(nèi)震蕩市中分紅“中堅力量”。據(jù)Wind數(shù)據(jù)分析，一共有25只REITs近年來最少已經(jīng)實現(xiàn)過一次年底分紅，以金投安徽交控REIT為例子，本基金于近日公布年之內(nèi)第三次分紅公告，本基金年之內(nèi)總計年底分紅已經(jīng)達到9.13億人民幣。

以上REITs年之內(nèi)總計年底分紅總額達到47.87億人民幣，在其中，有15只產(chǎn)品年底分紅金額超過1億人民幣，且高速公路新項目不論是年底分紅頻次或是年底分紅信用額度均居前端。除了以上金投安徽交控REIT之外，平安廣州廣河REIT年之內(nèi)年底分紅額度達到了5.16億人民幣，國壽安保集團旗下二只商品——中華中國交建快速REIT和中華黃埔區(qū)高速路密閉式基礎設施建設REIT分別年底分紅了3次，金額約為2.37億人民幣與1.49億人民幣。

隱患猶在

但是，REITs總體生產(chǎn)經(jīng)營情況穩(wěn)步發(fā)展下，依然存在一絲難題曝露，三季度里有某些產(chǎn)業(yè)基地類REITs入住率減少等原因導致收益減少的情況出現(xiàn)。

如上文所述三季度內(nèi)虧錢的REIT股票基金，基礎資產(chǎn)中一部分是坐落于上海市浦東新區(qū)的張潤商務大廈。先前，哲庫高新科技（上海市）有限公司張潤大廈的關鍵承租人之一，但哲庫高新科技三季度內(nèi)挑選提前退租，退房后張潤大廈的入住率明顯下降，可能會導致一季度內(nèi)虧本。

入住率可靠性是決定投資人對產(chǎn)業(yè)基地REITs主要表現(xiàn)預估的重要因素之一，華北地區(qū)某公募基金集團旗下產(chǎn)業(yè)基地REIT的第三季度運營也出現(xiàn)此類情況，本基金在三季報中指出，截止到9月30日，建設項目企業(yè)時段入住率為63.73%，較以前96.15%的信息下降許多。

9月5日，該基金公告稱，已接收了某大顧客上傳的提前退租通知單，后面一種租期里的2197平方米定于2023年9月末期滿不續(xù)約，3007平方米定于2023年9月末提前退租（原租期2024年7月末期滿）。9月27日基金管理公司再一次公示，“通過爭得，該客戶原本定退房的3007平方米，已確定提前退租1192平方米，剩下1815平方米暫時不退房?！?/p>

本基金在三季報中指出，對于提前退租的用戶，在扣除相對應合同違約金后，合同違約金與這個區(qū)域本年度工作計劃收交房租收入的差值對本基金建設項目年度預測分析收益的影響較小，但可能會對于該建設項目2024年度收益產(chǎn)生一定影響。

廣發(fā)證券覺得，2023年至今，受宏觀經(jīng)濟周期危害，一部分產(chǎn)業(yè)園發(fā)生租賃戶期滿不續(xù)簽、提前退租等狀況，在其中部分資產(chǎn)因關鍵現(xiàn)金流量提供者退房而掉租顯著。進到三季度，一方面，原始權益人、基金托管人、經(jīng)營管理企業(yè)等參與者提升主動管理，部分資產(chǎn)的租賃狀況呈邊界修補發(fā)展趨勢。與此同時，工業(yè)廠房類產(chǎn)業(yè)園及部分研發(fā)辦公類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的入住率主要表現(xiàn)仍比較穩(wěn)定，其經(jīng)營業(yè)績狀況也成為版塊結構性閃光點。另一方面，研發(fā)辦公類產(chǎn)業(yè)園租賃市場的修復仍待時日，某些租賃戶變化針對入住率的干擾依然在，一部分產(chǎn)業(yè)園的銷售業(yè)績修補還需要耐心。

二級市場沉寂待起

在經(jīng)歷了發(fā)售開始的猛漲后，REITs二級市場慢慢理智，乃至擺脫將近數(shù)月的縮量下跌市場行情，中證REITs指數(shù)值年之內(nèi)下滑已經(jīng)超過22%，27只產(chǎn)品銷售業(yè)績所有惜敗，跌幅超過20%的商品就會有5只，以上華北地區(qū)公募基金集團旗下的產(chǎn)業(yè)基地REIT年之內(nèi)乃至跌超三成，不但二級市場大幅面減倉，也使一級市場參加認購的投資者損害許多。

華北地區(qū)某公募基金經(jīng)理對記者表示：“我覺得時下時間段REITs比較嚴重被忽視，尤其是從不斷年底分紅的角度來說，而且下跌了這么多已經(jīng)非常有升值空間了?！彼赋?，在二級市場層面，公募基金REITs市場投資將進一步趨于理性。原始權益人相繼加持反映出財產(chǎn)的自信，能持續(xù)給予穩(wěn)定分紅商品有望得到投資者親睞。與此同時，伴隨著REITs投資建議持續(xù)多樣化，根據(jù)REITs投資建議的資管計劃與時俱進，市場利率不斷提高，REITs新產(chǎn)品的長期投資價值和理財規(guī)劃使用價值將進一步獲得投資人肯定。

中金證券表明，這輪調(diào)節(jié)主要得益于公開新項目下挫推動早期反跳漲幅較大、公司估值相對較高的工程項目的調(diào)整，累加最近金融體系流動性偏緊產(chǎn)生的影響，投資者可關心這輪二級市場價格調(diào)整一部分銷售業(yè)績穩(wěn)定標底配置機遇。廣發(fā)證券還認為，三季報雖顯現(xiàn)出各財產(chǎn)修補節(jié)奏感仍存在差別，但修補的態(tài)勢或比較確立。因而，不斷調(diào)整下大部分個券性價比有一定的突顯。