證券時報編輯 張達(dá)
距離6月26日北京樓市新政出臺已經(jīng)一個月時間，政策效果備受關(guān)注。過去一個月，二手房成交放量，價格逐漸企穩(wěn)。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅接受證券時報編輯采訪時表示，北京下調(diào)首付比例和房貸利率的新政，對北京二手房市場成交形成較明顯的拉動。7月到現(xiàn)在，二手房成交量1.2萬套左右，7月整月的成交量有望達(dá)到1.5萬套以上。二手房市場成交量穩(wěn)步增長，同時，價格也在底部夯實，買賣雙方議價空間不斷收窄，甚至在局部板塊還出現(xiàn)個別二手房成交價格上漲的情況。
“新政以來，北京二手房成交量明顯上來了，主要還是‘以價換量’?！北本〇|城區(qū)某房產(chǎn)中介門店的工作人員對證券時報編輯說。
北京鏈家研究院根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京新政出臺以來（6月27日至7月24日），北京市二手住宅網(wǎng)簽量為14966套，與政策出臺前的可比時段（5月30日至6月26日）相比增長11.8%。
北京鏈家研究院分析師冷會告訴證券時報編輯，二季度北京二手房成交經(jīng)歷了“先外后內(nèi)”的過程。4月30日北京優(yōu)化限購政策，允許達(dá)到限購套數(shù)家庭加購一套五環(huán)外住房，4月至7月中旬，五環(huán)外城市發(fā)展新區(qū)二手房交易熱度相對更高，外圍片區(qū)成交占比也有所提升。自7月開始，伴隨著置換鏈條的穩(wěn)步運轉(zhuǎn)，外圍片區(qū)的交易熱度開始向內(nèi)環(huán)傳導(dǎo)。7月以來，低總價、高總價房屋成交量同時提升，總價在400萬元以下的房屋成交占比較6月份上升1.7個百分點，總價在1000萬元以上及高單價住房成交比例有所提升，帶動成交結(jié)構(gòu)上移。
價格方面，北京鏈家的數(shù)據(jù)顯示，二季度以來北京二手住房價格走勢總體平穩(wěn)，6月市場價格環(huán)比上升0.5%左右，7月以來（截至24日），北京鏈家二手住宅成交均價環(huán)比上升0.4%。
對于價格上漲的原因，冷會表示，主要來自于交易結(jié)構(gòu)變化，從可比住房價格角度來看則較為穩(wěn)定。這主要是由于新增客戶與新增房源開始逆轉(zhuǎn)，供需關(guān)系雖仍然偏向買家，但相較一季度更趨向平衡，有利于價格的相對平穩(wěn)。從數(shù)據(jù)來看也是如此，從4月份開始，二手住房成交均價已連續(xù)4個月保持平穩(wěn)運行，月均波動幅度均在1%以內(nèi)。
冷會認(rèn)為，綜合來看，“6·26”北京新政對于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步回暖具有積極作用，較好的政策節(jié)奏與恰當(dāng)?shù)恼吡Χ龋沟萌卸肿》渴袌瞿壳斑_(dá)到了較為理想的量升價穩(wěn)狀態(tài)，并已持續(xù)一段時間。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也預(yù)計，在政策影響下，7月整月北京二手房網(wǎng)簽量有望超過1.5萬套，達(dá)到最近一年多的最高點。
從新房市場來看，中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月26日—7月25日，北京新建住宅網(wǎng)簽量為4501套，較5月27日—6月25日的3243套上漲了38.8%。
不過，郭毅告訴編輯，與去年相比，北京新房市場目前單月成交量仍處在底部盤旋的狀態(tài)。從價格表現(xiàn)上來看，也并沒有出現(xiàn)折扣收回、價格回漲的現(xiàn)象。
對于出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，郭毅認(rèn)為，核心在于目前北京整體樓市還存在循環(huán)不暢的現(xiàn)象，包括從土地的投資、開發(fā)、開工到竣工的循環(huán)，以及新房到二手房置換的循環(huán)。要讓整個循環(huán)暢通起來，還需要更加精準(zhǔn)的調(diào)控政策。如北京近期的“以舊換新”政策、剛剛掛牌的門頭溝地塊競價規(guī)則調(diào)整等這類精準(zhǔn)調(diào)控剛剛開始，未來這類調(diào)控或?qū)π路渴袌鲇行Ю瓌?，也更有助于從土地、新房、二手房市場整體形成一個良性循環(huán)，從而帶動市場更加穩(wěn)定向上發(fā)展。
值得注意的是，7月26日，北京供應(yīng)的門頭溝新城地塊，在土拍規(guī)則方面進(jìn)行了三項優(yōu)化。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱指出，一是競買人資格優(yōu)化。對同一集團(tuán)下的成員企業(yè)，在競價階段的競買人資格要求方面有一定的放松。也就是說，搖號階段的規(guī)則和之前的土拍規(guī)則保持一致，而在競價階段，不再是之前的僅一家成員企業(yè)可以報名參與競拍，而是同一集團(tuán)下的所有成員企業(yè)均有參與機會。
“這一規(guī)則的優(yōu)化，一方面保證了搖號階段的公平性，另一方面又為同一集團(tuán)下的成員企業(yè)創(chuàng)造了更多參與北京土拍的機會。”張凱稱。
二是競價階梯優(yōu)化。競價階梯由原來起始價的5‰調(diào)整為1‰，大幅降低了競價階段的加價門檻，有利于競買人更精確地根據(jù)自身企業(yè)的出價能力進(jìn)行報價。
三是超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化。由之前的需滿足北京市建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化為可按國標(biāo)執(zhí)行。這一調(diào)整能夠在一定程度上降低房企的開發(fā)成本，為房企騰挪出更多的成本資源用在“好房子”的產(chǎn)品打造上。
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