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證券時(shí)報(bào)記者 余世鵬

依據(jù)中金基金公示，中天津高集團(tuán)公司高速路密閉式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)證券基金（通稱“金投山東高速REIT”）將在9月25日運(yùn)行先發(fā)詢價(jià)采購(gòu)，募資市場(chǎng)份額總共4億份。本基金假如成功發(fā)行，將會(huì)成為第29只上市交易的公募基金REITs。除此之外，目前還有易方達(dá)、建信基金、工銀瑞信基金等組織集團(tuán)旗下的REITs商品已經(jīng)審批環(huán)節(jié)中。

記者獲悉，伴隨著交易對(duì)象逐步多元化、基礎(chǔ)資產(chǎn)逐步豐富多彩，公募基金REITs逐步形成貫徹ESG（自然環(huán)境、社會(huì)公司治理結(jié)構(gòu)）投資方法的良好標(biāo)底，在募、投、管、退等各個(gè)環(huán)節(jié)中融入ESG要素、設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)基金適用ESG投資等成為未來(lái)關(guān)注的重點(diǎn)。但也要看到，部分項(xiàng)目的短期業(yè)績(jī)較市場(chǎng)預(yù)測(cè)出現(xiàn)一定誤差，投資者應(yīng)慢慢懂得從長(zhǎng)期角度來(lái)融入項(xiàng)目投資不確定性。

ESG探尋日趨豐富多彩

談起公募基金REITs和ESG核心理念二者之間的關(guān)聯(lián)性，中航基金副總鄧海清表明：“公募基金REITs開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與ESG管理方法都十分重視長(zhǎng)期性要素，由于建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期一般將近數(shù)十年，受氣候問(wèn)題、氣候?yàn)?zāi)害等長(zhǎng)期要素影響最大，ESG核心理念能夠發(fā)揮正向價(jià)值；除此之外，建設(shè)項(xiàng)目具備改善民生、涉及到諸多利益相關(guān)者的特征，ESG注重與利益相關(guān)者的交流，搞好ESG管理方法有利于與利益相關(guān)者建立良好關(guān)聯(lián)，提升工程公開(kāi)性與經(jīng)營(yíng)可靠性?！?/p>

實(shí)踐過(guò)程層面，據(jù)記者了解，中華黃埔區(qū)快速REIT和平安不動(dòng)產(chǎn)REIT等商品先前都透露過(guò)ESG匯報(bào)。在其中，中華黃埔區(qū)快速REIT公布的ESG匯報(bào)中呈現(xiàn)了新項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)有關(guān)的ESG重要課題和績(jī)效考核指標(biāo)，是地區(qū)第一份證券基金ESG匯報(bào)。此外，建信基金公募基金REITs運(yùn)營(yíng)總監(jiān)王未表明，建信北京中關(guān)村REIT以前也發(fā)布了有關(guān)ESG匯報(bào)，聚焦在了財(cái)產(chǎn)及其企業(yè)經(jīng)營(yíng)的有關(guān)方面，通過(guò)該來(lái)融進(jìn)ESG等方面的實(shí)踐研究。

鄧海清強(qiáng)調(diào)，REITs項(xiàng)目投資考慮到ESG要素能提高項(xiàng)目投資誘惑力，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并提高可持續(xù)性、高質(zhì)量發(fā)展的水準(zhǔn)。鄧海清強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)目前對(duì)公募基金REITs的ESG管理方面的關(guān)心，主要聚焦在四大方面：一是全力拓展ESG有關(guān)投資行業(yè)，如新能源技術(shù)、生態(tài)資源、消費(fèi)服務(wù)等；二是設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)基金適用ESG項(xiàng)目投資；三是在募、投、管、退等各項(xiàng)項(xiàng)目投資階段中融入ESG要素；四是關(guān)心被投企業(yè)ESG信息的公布。

王未進(jìn)一步指出，由于公募基金REITs會(huì)涉及到很多相關(guān)主體，ESG的議題管理需要明確職責(zé)區(qū)劃，例如證券基金工作人員層面需要關(guān)注基金從業(yè)人員的從業(yè)經(jīng)歷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)財(cái)產(chǎn)相關(guān)工作人員層面重視安全從業(yè)證書(shū)的適配性等。除此之外，新能源技術(shù)REITs進(jìn)行ESG實(shí)踐活動(dòng)時(shí)，應(yīng)關(guān)注氣候問(wèn)題及技術(shù)升級(jí)等議題。

從長(zhǎng)期視角融入不確定性

公募基金REITs與ESG核心理念相結(jié)合，最終還是要集中體現(xiàn)在成交價(jià)上。但是根據(jù)Wind數(shù)據(jù)信息，截止到9月20日收市，近年來(lái)28只已上市交易的公募基金REITs卻有著23只負(fù)收益。這就意味著，從長(zhǎng)期角度來(lái)融入項(xiàng)目投資不確定性，變成公募基金REITs與ESG有機(jī)融合的一部分。

國(guó)壽安保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房產(chǎn)投委會(huì)負(fù)責(zé)人莫一帆強(qiáng)調(diào)，近年來(lái)公募基金REITs二級(jí)市場(chǎng)調(diào)節(jié)，一是部分項(xiàng)目的短期業(yè)績(jī)相比投資者的預(yù)估出現(xiàn)一定誤差，二是投資者結(jié)構(gòu)和海外成熟市場(chǎng)尚各有不同，相當(dāng)部分以偏短期融資或交易型資產(chǎn)為主導(dǎo)，“但從長(zhǎng)周期來(lái)看，公募基金REITs最底層項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的能夠分派現(xiàn)錢(qián)，是有十分可靠性和成長(zhǎng)性的?？偟膩?lái)說(shuō)，REITs涉及到的資產(chǎn)類(lèi)別廣泛具有較好的抗周期時(shí)間特性”。

莫一帆還強(qiáng)調(diào)，公募基金REITs的二級(jí)市場(chǎng)交易為市場(chǎng)帶來(lái)了比較好的流通性，投資人在享有投資回報(bào)流通性同時(shí)也要注意不確定性，為資產(chǎn)配置做好相應(yīng)基本建設(shè)，從組成配置長(zhǎng)線投資角度來(lái)融入這些特點(diǎn)。

此外，平安大華基金首席投資官兼公募基金REITs版塊責(zé)任人王藝軍覺(jué)得，公募基金REITs二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，體現(xiàn)出宏觀經(jīng)濟(jì)政策恢復(fù)較弱等諸多問(wèn)題產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)方面的考驗(yàn)，及其公募基金REITs的投資者結(jié)構(gòu)、綠色生態(tài)等方面的不足。王藝軍強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)階段公募基金REITs投資人的固定收益權(quán)益人占有率太高，權(quán)益投資人還沒(méi)有規(guī)模性入場(chǎng)，投資者占有率也是偏低，這也使得公募基金REITs二級(jí)市場(chǎng)投資生態(tài)比較粗放型。

莫一帆表明，公募基金REITs二級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)階段發(fā)售28只，總市值貼近一千億人民幣。公募基金REITs均值公司估值現(xiàn)階段一直處于底點(diǎn)，是長(zhǎng)期資本好一點(diǎn)的配備區(qū)段。從投資者的結(jié)構(gòu)來(lái)看，REITs以投資者為主導(dǎo)，其中有不少是商業(yè)保險(xiǎn)、銀行理財(cái)產(chǎn)品等資產(chǎn)，這種資產(chǎn)以固定收益或“固定收益+”為主導(dǎo)，投資者非常關(guān)注本期分配率，及其分配率達(dá)到。

新項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效率至關(guān)重要

基于上述剖析，業(yè)內(nèi)認(rèn)為公募基金REITs的穩(wěn)步發(fā)展，要進(jìn)一步豐富基礎(chǔ)資產(chǎn)、提升工程經(jīng)營(yíng)效率。

王藝軍表示，將來(lái)隨著消費(fèi)REITs的發(fā)布，公募基金REITs銷(xiāo)售市場(chǎng)的國(guó)際化會(huì)邁出重要一步。從國(guó)外市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在傳統(tǒng)住房、零售、辦公室類(lèi)資產(chǎn)REITs中，零售資產(chǎn)長(zhǎng)期業(yè)績(jī)主要表現(xiàn)是最佳的，但不確定性也非常大。因而，基金托管人要進(jìn)一步思考如何有效跟外界經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)合作，同時(shí)還要把各自管理邊界確認(rèn)好，激起相關(guān)主體的監(jiān)管機(jī)械能，這樣才能把零售REITs的財(cái)產(chǎn)特點(diǎn)顯現(xiàn)出來(lái)。

博時(shí)公募基金REITs及證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人鄭建覺(jué)得，從經(jīng)營(yíng)實(shí)踐活動(dòng)層面提高公募基金REITs市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有三方面層面：一是基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，二是資管產(chǎn)品層面，三是如何有效對(duì)接基礎(chǔ)資產(chǎn)和產(chǎn)品之間所做的事情。

以基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力為例子，鄭建強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)階段上市公募基金REITs，經(jīng)營(yíng)管理都采用了授權(quán)委托外界運(yùn)營(yíng)管理公司的方式，但基金管理公司并沒(méi)有因?yàn)槭跈?quán)委托而免除自已的監(jiān)管責(zé)任，由于創(chuàng)建更有效的技術(shù)專(zhuān)業(yè)管理水平一直是私募基金公司內(nèi)部的需求。怎樣提高投資管理經(jīng)營(yíng)能力，鄭建明確提出三個(gè)提議：一是確立更精細(xì)化管理系統(tǒng)化管理團(tuán)隊(duì)，構(gòu)建人才隊(duì)伍，與此同時(shí)要高度重視外部管理機(jī)構(gòu)的合資企業(yè)與交流，在外界經(jīng)營(yíng)管理組織提高專(zhuān)業(yè)化資產(chǎn)管理能力。二是轉(zhuǎn)換思維。股票基金最擅長(zhǎng)的事是管理股票與債券等標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，管理方法非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或者基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)品都是近年來(lái)逐漸構(gòu)建的，要建立規(guī)范化以外的產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營(yíng)思維。三是構(gòu)建起全過(guò)程更高效的整治決策機(jī)制。