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證券時報記者 張達(dá)

8月30日，廣州市首先官方宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”。如今，間距一線城市落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”現(xiàn)行政策已屆1個月，現(xiàn)行政策效果怎么樣備受矚目。

前不久，證券時報記者多方面訪談了解到了，新政策落地第一周實際效果比較明顯，9月中下旬房市交易量逐漸縮量下跌，政策效應(yīng)在慢慢變?nèi)酢Ｔ谄渲?，北京市二手房市場最近交易量平平淡淡，交易量已基本恢?fù)到新政策前水平；深圳周交易量雖沒大幅度下降，可是卻委買需要量看已持續(xù)下降。此外，新政后一線城市二手房掛牌量不斷增加，供過于求分歧突顯。

接納證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，房市恢復(fù)的大趨勢不會改變，交易量有所回落是正常波動。后面還需出臺一系列一個新的寬松政策來不斷推動庫存去化。

二手房成交縮量下跌

與新政策剛落地時房市關(guān)注度顯著暴漲對比，9月中下旬交易量逐漸縮量下跌。

“新政后，銷售市場就火了一小陣兒，如今幾乎沒有交易量，店內(nèi)有多少人都休息?！北本┦幸患掖笮头慨a(chǎn)中介公司東城區(qū)某店面的小劉對證券時報記者說，如今約客戶都約不出來，很多人都在猶豫，上個星期許多門店也沒有帶看。

北京市某大型中介公司豐臺區(qū)某店面的小李也告訴記者，現(xiàn)在市場一般，并沒有想像那么火了，如今雖然有人看房子，但交易量很少，上星期交易量跟新政后前兩周比周均最少下降50%。

北京市另一家中介公司豐臺區(qū)某店面的小趙一樣對記者表示，近期市場成交趨于平淡了?！艾F(xiàn)在這個地區(qū)9月賣出去了近100單，但有40多單是新政后第一周交易量過的，后邊接連不斷每星期交易量10多單?！彼f道，近期店內(nèi)成交顧客，全是異地有貸款記錄的，之前上海買房只能說是二套，首付不足，新政后應(yīng)該算首套房了，這部分人較為獲益。

除開交易量縮量下跌，好幾個中介人員向證券時報記者表明，如今的一個問題是供應(yīng)量在不斷增加，新政后北京市二手房掛牌量比新政策前增強(qiáng)了近2萬件，但去化的沒有增加得多，目前還是自由競爭。

事實上，不僅僅北京市，深圳市、上海市、廣州等別的一線城市新政策落地式一個月的市場形勢也有同樣的狀況。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計分析，繼9月4日～10日我市二手房周成交量同比增長率26.4%后，9月18日～24日周成交量同比小幅下降0.4%，上升態(tài)勢中斷。與此同時，二手房正在銷售量持續(xù)增長，9月25日提升5.7萬件，較上周提升945套。深房中協(xié)覺得，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策效應(yīng)在慢慢變?nèi)?，周交易量雖沒大幅度下降，可是卻委買需要量看已持續(xù)下降。

廣東城規(guī)院住房政策研究所首席研究員李宇嘉接受證券時報記者訪談的時候也表明，盡管從整體月看，政策效應(yīng)是非常明顯的，9月成交數(shù)據(jù)肯定要比8月好，但一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策效力在逐周變?nèi)?，從萬得數(shù)據(jù)來看，第三周新房子交易量便開始返回新政策前局勢。

政策效力逐漸變?nèi)?/p>

多名接納證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策效力在落地第一周比較明顯，從現(xiàn)在起有所減弱了。

鏈家房產(chǎn)首席分析師張大偉明確指出，經(jīng)由貼近一個月的相關(guān)政策消化吸收，北京二手房新增加掛牌量貼近2萬件，總價格500萬元以內(nèi)的剛需樓盤井噴式。對于500萬元以下流行買房人群的現(xiàn)行政策沒變化，所以使得“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策影響慢慢下降，行業(yè)在9月最后兩天，早已基本恢復(fù)到新政策前交易量水準(zhǔn)，可能北京市9月二手房房屋網(wǎng)簽備案將于1.35萬件，假如最近出不來新政策，10月很有可能又沒到1萬件了。

“從新房市場看，實際上政策效力最明顯的是前三天。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受證券日報記者采訪時說，9月1日至3日，北京市我市新房子住房交易量應(yīng)該是2800～3000套，以后的一周時間政策效力出現(xiàn)損耗，但交易量都是過去正常運(yùn)轉(zhuǎn)周兩倍以上。目前看來，政策效力基本上已經(jīng)消失殆盡，由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”現(xiàn)行政策自身其實就是發(fā)掘北京市的一些總量買房需求，即本來就已經(jīng)在市場上看房子購房、但遲遲未塵埃落定的一類購房人群。

郭毅進(jìn)一步指出，從“認(rèn)房不認(rèn)貸”對新增加買房需求的帶動情況來看，還需要一定時間的消化吸收。畢竟對于存量用戶而言，大部分實際上已經(jīng)完成二手房的交易量或是網(wǎng)簽備案，僅僅在市場中探尋新房源的過程當(dāng)中有一定的遲疑，而當(dāng)下的增長顧客可能面臨的關(guān)鍵關(guān)鍵是，手上的二手房都還沒處理出來，并不具備“二套變首套房”資格轉(zhuǎn)變，因此盡管他們在市場中看房子，可是真正由看房子到申購的時間周期會拉得非常長，取決于其手上的二手房何時真正能交易量。

“所以我們看到，9月26日北京鏈家回應(yīng)先前國家住建部呼吁把二手房中介費(fèi)率由過去的最大2.7%降到2%，與此同時交易雙方各自承擔(dān)1%，實際上也是為促進(jìn)二手房市場能夠更好地商品流通?！惫阏f。

仍待增加量現(xiàn)行政策緩解

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計分析，政策出臺后的三個禮拜天平均值與8月禮拜天平均值對比，一線城市二手房成交量總體提升超四成，京滬線各自提升55%、41%；帶看量總體提升20%，京滬線不斷提升；新增加掛牌量總體提升，京滬線提升顯著；成交價超跌反彈企穩(wěn)，預(yù)估9月京滬線房子價格回暖約1%。最近掛牌上市及賣房子成交客戶中，買房要求趨于成熟，占比最高，在其中京滬線超出80%，廣佛超出60%。

“自然，也要關(guān)注的新問題是，一線城市二手房掛牌量繼續(xù)增加，供過于求分歧突顯。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者說，這種新增加掛牌上市關(guān)鍵真心希望“賣舊換新”，但是很多二手房賣不出去就沒辦法來換新房子，后面一定要有一些新的政策來推動。

郭毅還認(rèn)為，房地產(chǎn)市場身心健康穩(wěn)步發(fā)展必須連通新房和二手房間的難點(diǎn)堵點(diǎn)，北京市介紹費(fèi)的變化雖有利于難點(diǎn)堵點(diǎn)的連通，可是幅度還不夠，北京市下面還要給與剛性需求和提高群體一定的現(xiàn)行政策放開，才可以實現(xiàn)對銷售市場可持續(xù)驅(qū)動力的真實實際效果。

嚴(yán)躍進(jìn)提議，能夠?qū)Χ址渴紫柔尫艍毫?，以更好推動該類房源的商品流通。與此同時，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)必須加快調(diào)整和更新，由于激話改善型住房消費(fèi)新一輪購房需求提升的重要途徑，不論是普通家庭的買房要求還是要多孩家庭需求，都要對普通住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

郭毅建議，北京市后面能調(diào)節(jié)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，實行首套二成首付、年利率LPR（市場報價利率）-20BP 優(yōu)惠，讓剛性需求剛改家中真正享受低首付和應(yīng)該有的契稅減免。

中指研究院銷售市場研究總監(jiān)陳文靜還認(rèn)為，在房地產(chǎn)供求關(guān)系已發(fā)生變化的今天，不科學(xué)的限制性現(xiàn)行政策均有希望慢慢優(yōu)化提升。提議一線城市因區(qū)強(qiáng)化措施提升限購房政策，并且通過降首付、降利率、降交易稅費(fèi)、調(diào)節(jié)普宅判定標(biāo)準(zhǔn)等形式適用住房消費(fèi)。