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　　證券時(shí)報(bào)編輯 劉敬元

　　去年以來，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的消息頻出，今年這一趨勢(shì)仍在延續(xù)。

　　據(jù)證券時(shí)報(bào)編輯不完全梳理，自2023年以來，有10多家險(xiǎn)企通過股權(quán)直投、不動(dòng)產(chǎn)基金等方式，投向20多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資金額超過490億元。其中，有的投資被險(xiǎn)資視作“抄底”機(jī)會(huì)，作為自用或持有型投資；也有的屬于債務(wù)置換，以不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目來化解地產(chǎn)債務(wù)，以時(shí)間換空間。

　　業(yè)界人士向證券時(shí)報(bào)編輯表示，在當(dāng)前“資產(chǎn)荒”環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目配置價(jià)值逐漸體現(xiàn)。今年明顯感受到有更多險(xiǎn)資在尋找不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)，但與此同時(shí)，相關(guān)投資預(yù)期回報(bào)率在下降。

　　10多家險(xiǎn)企

　　投入超490億元

　　上個(gè)月，東莞厚街萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，原全資股東大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)退出，蘇州聯(lián)商陸號(hào)商業(yè)管理有限公司全盤接手。穿透股權(quán)可見，陽(yáng)光人壽是主要出資方。

　　這是陽(yáng)光人壽自去年底以來，接手的第6個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目股權(quán)。此前，太倉(cāng)、湖州、上海金山、廣州蘿崗、合肥等5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目股權(quán)變動(dòng)背后，都有陽(yáng)光人壽的身影。

　　去年下半年以來，多個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目被險(xiǎn)資買下。買家除了陽(yáng)光人壽，還有新華保險(xiǎn)、大家人壽、橫琴人壽等。

　　據(jù)證券時(shí)報(bào)編輯不完全統(tǒng)計(jì)，自2023年以來，10多家險(xiǎn)企密集出手投向至少26個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資金額超過490億元。從標(biāo)的看，辦公寫字樓、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)均在其中。涉及的保險(xiǎn)公司，既有大型保險(xiǎn)公司，也有中小保險(xiǎn)公司。

　　在大型保險(xiǎn)公司方面，國(guó)壽系去年、今年分別耗資31億元、39億元，接手過世茂和遠(yuǎn)洋旗下商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)。平安人壽2023年12月公告，擬投資4個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，包括東方萬國(guó)、弘源科創(chuàng)、弘源國(guó)際、弘源新時(shí)代項(xiàng)目，總投資金額預(yù)計(jì)不超過73.33億元，項(xiàng)目均已竣工、取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證并投入使用。中郵保險(xiǎn)去年斥資42.56億元購(gòu)入位于北京東城區(qū)的中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目，現(xiàn)已更名為中郵保險(xiǎn)·玖安廣場(chǎng)，今年又投資了陜西西安啟迪中心項(xiàng)目。

　　外資巨頭友邦人壽近兩年也有動(dòng)作，去年初以50.3億元拿下上海北外灘金融中心地標(biāo)項(xiàng)目，今年1月宣布以24億元的總對(duì)價(jià)收購(gòu)北京朝陽(yáng)區(qū)（CBD）“凱德·星貿(mào)”項(xiàng)目的控股權(quán)。

　　中小險(xiǎn)企也有多個(gè)投資不動(dòng)產(chǎn)舉動(dòng)。2023年12月，海保人壽公告，公司以物權(quán)方式投資武漢國(guó)采中心T4棟2～11層不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，為非自用不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，交易總價(jià)款為2.03億元。今年2月，東吳人壽公告擬購(gòu)置職場(chǎng)，投資由蘇州新高融建建設(shè)發(fā)展有限公司持有的蘇地2017-WG-41號(hào)地塊三3號(hào)樓，交易總價(jià)約為4.14億元。4月，長(zhǎng)城人壽以10.2億元購(gòu)入位于北京新街口商圈中心區(qū)的辦公物業(yè)新街高和，包含商業(yè)和寫字樓。5月，眾安保險(xiǎn)公告，購(gòu)置位于上海黃浦區(qū)的兩處“洛克·外灘源”項(xiàng)目，作為公司自用性不動(dòng)產(chǎn)，交易總價(jià)為14.37億元。

　　此外，太保壽險(xiǎn)、泰康人壽、建信人壽、合眾人壽等公司也在出資加碼此前布局的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

　　嚴(yán)選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

　　“不動(dòng)產(chǎn)投資已經(jīng)成為一個(gè)新的另類投資趨勢(shì)。”一位中小壽險(xiǎn)公司首席投資官向證券時(shí)報(bào)編輯稱，險(xiǎn)資的共識(shí)之一是配置好的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)樗鼈兙哂蟹€(wěn)定現(xiàn)金流，屬于能夠穿越周期的資產(chǎn)。

　　一位保險(xiǎn)系私募管理公司不動(dòng)產(chǎn)投資人士對(duì)編輯表示，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)與保險(xiǎn)公司大量配置的債券等固收產(chǎn)品相關(guān)度低，有助于減少投資組合的收益波動(dòng)，改善風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)特征。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目在持有期，有著不受利率影響的較為穩(wěn)定的當(dāng)期收益，在退出期還可以享受到利率下行推動(dòng)的核心資產(chǎn)價(jià)值上漲帶來的增值收益，能夠較好匹配保險(xiǎn)資金的負(fù)債特征。

　　盡管趨勢(shì)上險(xiǎn)資對(duì)配置不動(dòng)產(chǎn)有一定共識(shí)，但從投資偏好看，險(xiǎn)資仍保持低風(fēng)險(xiǎn)偏好，希望嚴(yán)選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　一位保險(xiǎn)資管公司負(fù)責(zé)人向編輯表示，這幾年一直在看不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，去年和今年也投資了個(gè)別不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，都屬于機(jī)緣巧合下的投資，已投寫字樓處于“滿租”狀態(tài)，租金價(jià)格和回報(bào)與預(yù)期比較相符。

　　他表示，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)屬于非標(biāo)市場(chǎng)，信息具有不對(duì)稱性，對(duì)專業(yè)性要求較高。現(xiàn)在投資不動(dòng)產(chǎn)，仍要考慮到區(qū)位、出租率、租金趨勢(shì)等多方面因素?？傮w上，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)配置要求是核心城市、核心地段、滿足回報(bào)。

　　此外，上述保險(xiǎn)資管公司負(fù)責(zé)人稱，險(xiǎn)資現(xiàn)在主動(dòng)尋找不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)背后，也有特殊機(jī)會(huì)的交易邏輯。不動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)明顯下降，雖然部分項(xiàng)目的空置率提高或租金下行，但優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍有吸引力。隨著利率走低，其他固收類資產(chǎn)的回報(bào)下降，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的配置價(jià)值也將慢慢體現(xiàn)。

　　借道私募曲線投資

　　險(xiǎn)資投向不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)變化是，越來越多的險(xiǎn)資通過私募股權(quán)基金方式，參與不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資。

　　某位一直在尋求不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的保險(xiǎn)公司高管向證券時(shí)報(bào)編輯表示，大型保險(xiǎn)公司有資金實(shí)力，傾向于自己直接投資，但不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)投資團(tuán)隊(duì)的專業(yè)水平提出了很高要求，不少保險(xiǎn)公司在這方面仍需要積累經(jīng)驗(yàn)，因此不少保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)仍選擇“借船出海”，與專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)私募管理人合作。

　　從公開信息中可見，有險(xiǎn)企出資成立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

　　受到關(guān)注的是，去年底，新華保險(xiǎn)出資99.99億元聯(lián)合中金資本設(shè)立了百億不動(dòng)產(chǎn)投資基金，目前已投資了北京萬達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司、煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司的100%股權(quán)。陽(yáng)光人壽出資55億元，聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金方面，設(shè)立麗水聯(lián)融壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙），后者下設(shè)多個(gè)子公司，接盤數(shù)個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　新華保險(xiǎn)曾公告，作為有限合伙人（LP）與中金資本（作為普通合伙人GP）共同設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)基金，投資策略是以股權(quán)等其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的企業(yè)。主要借助專業(yè)機(jī)構(gòu)投資優(yōu)勢(shì)，拓展投資渠道，挖掘投資機(jī)會(huì)。

　　上述保險(xiǎn)公司高管表示，一些中小保險(xiǎn)公司也看好不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，但受資金量和專業(yè)能力限制，現(xiàn)實(shí)選擇是“傍大腿”，即成為不動(dòng)產(chǎn)基金的LP之一，獲得一定基金份額，這是其分羹不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的一種方式。

　　公開信息已可見一定案例。例如，橫琴人壽通過這種方式，搭上GP方面大家投控（大家人壽全資子公司）的便車，與大家人壽一起作為L(zhǎng)P方，參與投資上海周浦萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　一位市場(chǎng)化私募股權(quán)基金人士向編輯分析，通過私募股權(quán)基金投資的一個(gè)好處在于，與直接投資持有不動(dòng)產(chǎn)相比，通過私募基金方式投資，可以避免每年評(píng)估賬面資產(chǎn)是否減值的問題，有助于報(bào)表穩(wěn)定。

　　此前，為支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，證監(jiān)會(huì)于2023年2月啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，并指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

　　預(yù)期收益下降

　　據(jù)介紹，不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金持有期的區(qū)間收益主要來自于底層資產(chǎn)出租、運(yùn)營(yíng)等的收益，具體收益與項(xiàng)目區(qū)位、運(yùn)營(yíng)情況以及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等相關(guān)。

　　了解市場(chǎng)情況的一位保險(xiǎn)首席投資官向編輯稱，主動(dòng)提前布局的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)“搶”到相對(duì)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，收益也較好。去年一些險(xiǎn)資的投資對(duì)地產(chǎn)企業(yè)類似于“雪中送炭”，有同業(yè)以很好的條件和交易結(jié)構(gòu)，拿到了位于核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，期間收益可以達(dá)到8%甚至9%，項(xiàng)目退出的內(nèi)部收益率（IRR）不低于10%。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士提供的研究測(cè)算數(shù)據(jù)，去年投資的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)持有期收益率有望達(dá)到7.5%～8.2%，退出時(shí)IRR有望達(dá)到9.5%～10%。

　　前述保險(xiǎn)系私募管理公司不動(dòng)產(chǎn)投資人士介紹，其投資10億元左右的一個(gè)位于上海老牌商業(yè)區(qū)的綜合體，含甲級(jí)寫字樓和街區(qū)商業(yè)，期間收益優(yōu)先分配，合作伙伴對(duì)商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力不錯(cuò)，預(yù)期該項(xiàng)目當(dāng)期分配收益在5.5%，預(yù)計(jì)退出IRR約8%。

　　“這樣的收益水平，對(duì)于面臨非標(biāo)資產(chǎn)荒的保險(xiǎn)資金而言，無疑具有很強(qiáng)吸引力。”前述保險(xiǎn)首席投資官稱。

　　或許因?yàn)槿绱?，業(yè)界感受到今年有更多保險(xiǎn)資金在尋找相關(guān)投資機(jī)會(huì)。與之相伴的是，上述保險(xiǎn)投資官稱，今年以來，預(yù)期收益已經(jīng)直接下降2個(gè)百分點(diǎn)，下降非常明顯，“這也說明競(jìng)爭(zhēng)一下子激烈起來了”。

　　不過，另有多位知情的業(yè)界人士向編輯表示，目前險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)案例中，有一部分實(shí)際為債務(wù)置換。一些大型保險(xiǎn)公司與地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，或者大中型保險(xiǎn)公司此前配置的非標(biāo)資產(chǎn)較多，新近接手的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目有化債的背景。業(yè)內(nèi)人士稱，債務(wù)置換類項(xiàng)目與主動(dòng)投資類存在實(shí)質(zhì)差別，預(yù)期回報(bào)也會(huì)有明顯差距。