李宇嘉（廣東省住房政策分析核心首席研究員）
某日早上，房協(xié)的朋友們拉我召開會議，探討他的一個大方案：建立一個面向全市的商品房“新舊置換”網絡平臺。朋友告訴我，和其他城市的服務平臺不一樣，這樣的平臺把房地產商、中介公司公司、銀行業(yè)、建筑裝修公司、家具電器公司等但凡房產置換鏈條上的組織，都集合在一起。并且，還規(guī)定所有涉及的公司、組織都要給買房者讓價，讓“新舊置換”跑出來經營規(guī)模來。
如今，房市遭遇的難題是循環(huán)系統(tǒng)受阻：一邊是小區(qū)業(yè)主“賣房子難”，美好人居升級交易無法實現(xiàn)；另一邊是流動人口和年輕人“進入車內難”，很難買到適宜的房源。與此同時，房地產商的新盤又“去化難”。商住樓“新舊置換”，各個階段通力協(xié)作，降低交易成本，無房一族取其產，有房子一族優(yōu)其產，房地產商資金鏈斷裂的壓力緩解，當?shù)卣€(wěn)樓市壓力消除，可以說人各有志。
最近，全國各地官方網、非官方“新舊置換”主題活動挺熱鬧，市場關注度很高，根據各地報導，都有好幾千組顧客備案意愿。但一圈聊出來，發(fā)覺真真正正下訂金買房子的用戶很少，僅有十幾組。自然，賣出二手房必須好多個月，也限制了“賣舊買新”完成閉環(huán)控制，其實這個問題其實并不在這里。關鍵在于，核心點在賣房上邊，或是購房者上邊，這也是確定住房政策效果的基本。
從總體上，不論是中介傭金減少，或是新樓盤打折優(yōu)惠，表面上看，的確有“折扣優(yōu)惠”的專屬優(yōu)惠，但實際上，在中介行業(yè)競爭、房地產商競爭的情形下，許多特惠要不各種渠道也可以獲得，要不名不符實，而消費者權利和買房需求等方面切實仿佛很少。例如，“無責退款”兌付不上、買賣房子有缺陷、優(yōu)惠變普慧，怎么處罰開發(fā)商和中介公司，這種好像都沒有明確現(xiàn)行政策。
這正才算是現(xiàn)行政策最應沾墨的地方。又比如，許多二手房可居性不夠，要么就是房間內或樓梯道破舊、外觀不太好，要么就是公用設施缺配簡配。新房子配套方案短缺問題也很普遍，這就使得大伙兒參與的積極性比較低。以往，全國房價上漲可以說“一俊遮百丑”，靠售樓部坑騙、新聞媒體品牌代言就能將房屋賣出。如今，幾乎每個人都直接和間接經歷了房地產市場的周期時間起降，對商住樓營銷套路也略知一二。
因而，如果真堅持不懈口惠而實不至優(yōu)惠，累加鋪天蓋地宣傳策劃，就能將銷售市場情緒調動下去，把低迷扭曲，已經是“老皇歷”了。小編認為，好一點的樓市新政策，一定是以買房者考慮，完成他的住宅心愿，間接性做到現(xiàn)行政策的效果。當目前市面上“新房子”沒有那么多、當產品不nice的情況下，大家就得靠實打實的特惠去吸引參加者。但這些，往往是全國各地“新舊置換”所缺乏的。
例如，房地產商服務承諾，“新舊置換”樓盤價錢總是比各種渠道便宜1個點；中介服務服務承諾，“新舊置換”提成比各種渠道少0.5個點；金融機構服務承諾，“新舊置換”的房源按揭貸款利率低5個百分點；“新舊置換”樓盤房產契稅或個人所得稅遞減，“新舊置換”樓盤若一周內不退款，涉嫌房地產商進到“信用黑名單”。在我問起那位朋友，是否有這些規(guī)定，另一方無奈的擺擺手。
購房需求潛力很大，但需要注意的是，這些需求已經從“是否有”轉為“怎么樣”，就算是最佳選擇已不再是“只求進入車內”的需求。促進“新舊置換”的大好事搞好、促進商品房市場周而復始的大事抓實，就要在供給側結構工作，其實就是二手房和新房補齊短板，從居民（而非賣房）的角度出發(fā)，把缺少的配套與服務補上來，也是為了以往付錢，都是住房政策回歸本質。
這也是修補信任感、代理理論迫不得已親身經歷的一個過程。最終再說一點，小編打聽了很多地方，發(fā)覺都無法實現(xiàn)二手房交易帶押過戶。實際上，這也是推動“新舊置換”的好政策，既可以減少成交周期（不讓購房者多跑腿服務），還能降低成本費（削掉過橋墊資過河成本費）。為什么難以實現(xiàn)？金融機構擔憂借款溜了，中介公司擔憂代理商過河盈利沒有了，登記機構擔憂風險承擔。這更能說明問題，各有不同如意算盤，唯獨沒有從消費者的褔利考慮，都說好的現(xiàn)行政策沒法公布，需要大家思索。
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