李宇嘉（廣東省住房政策分析核心首席研究員）
某日早上，房協(xié)的朋友們拉我召開會議，探討他的一個大方案：建立一個面向全市的商品房“新舊置換”網(wǎng)絡(luò)平臺。朋友告訴我，和其他城市的服務(wù)平臺不一樣，這樣的平臺把房地產(chǎn)商、中介公司公司、銀行業(yè)、建筑裝修公司、家具電器公司等但凡房產(chǎn)置換鏈條上的組織，都集合在一起。并且，還規(guī)定所有涉及的公司、組織都要給買房者讓價，讓“新舊置換”跑出來經(jīng)營規(guī)模來。
如今，房市遭遇的難題是循環(huán)系統(tǒng)受阻：一邊是小區(qū)業(yè)主“賣房子難”，美好人居升級交易無法實(shí)現(xiàn)；另一邊是流動人口和年輕人“進(jìn)入車內(nèi)難”，很難買到適宜的房源。與此同時，房地產(chǎn)商的新盤又“去化難”。商住樓“新舊置換”，各個階段通力協(xié)作，降低交易成本，無房一族取其產(chǎn)，有房子一族優(yōu)其產(chǎn)，房地產(chǎn)商資金鏈斷裂的壓力緩解，當(dāng)?shù)卣€(wěn)樓市壓力消除，可以說人各有志。
最近，全國各地官方網(wǎng)、非官方“新舊置換”主題活動挺熱鬧，市場關(guān)注度很高，根據(jù)各地報(bào)導(dǎo)，都有好幾千組顧客備案意愿。但一圈聊出來，發(fā)覺真真正正下訂金買房子的用戶很少，僅有十幾組。自然，賣出二手房必須好多個月，也限制了“賣舊買新”完成閉環(huán)控制，其實(shí)這個問題其實(shí)并不在這里。關(guān)鍵在于，核心點(diǎn)在賣房上邊，或是購房者上邊，這也是確定住房政策效果的基本。
從總體上，不論是中介傭金減少，或是新樓盤打折優(yōu)惠，表面上看，的確有“折扣優(yōu)惠”的專屬優(yōu)惠，但實(shí)際上，在中介行業(yè)競爭、房地產(chǎn)商競爭的情形下，許多特惠要不各種渠道也可以獲得，要不名不符實(shí)，而消費(fèi)者權(quán)利和買房需求等方面切實(shí)仿佛很少。例如，“無責(zé)退款”兌付不上、買賣房子有缺陷、優(yōu)惠變普慧，怎么處罰開發(fā)商和中介公司，這種好像都沒有明確現(xiàn)行政策。
這正才算是現(xiàn)行政策最應(yīng)沾墨的地方。又比如，許多二手房可居性不夠，要么就是房間內(nèi)或樓梯道破舊、外觀不太好，要么就是公用設(shè)施缺配簡配。新房子配套方案短缺問題也很普遍，這就使得大伙兒參與的積極性比較低。以往，全國房價上漲可以說“一俊遮百丑”，靠售樓部坑騙、新聞媒體品牌代言就能將房屋賣出。如今，幾乎每個人都直接和間接經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場的周期時間起降，對商住樓營銷套路也略知一二。
因而，如果真堅(jiān)持不懈口惠而實(shí)不至優(yōu)惠，累加鋪天蓋地宣傳策劃，就能將銷售市場情緒調(diào)動下去，把低迷扭曲，已經(jīng)是“老皇歷”了。小編認(rèn)為，好一點(diǎn)的樓市新政策，一定是以買房者考慮，完成他的住宅心愿，間接性做到現(xiàn)行政策的效果。當(dāng)目前市面上“新房子”沒有那么多、當(dāng)產(chǎn)品不nice的情況下，大家就得靠實(shí)打?qū)嵉奶鼗萑ノ齾⒓诱?。但這些，往往是全國各地“新舊置換”所缺乏的。
例如，房地產(chǎn)商服務(wù)承諾，“新舊置換”樓盤價錢總是比各種渠道便宜1個點(diǎn)；中介服務(wù)服務(wù)承諾，“新舊置換”提成比各種渠道少0.5個點(diǎn)；金融機(jī)構(gòu)服務(wù)承諾，“新舊置換”的房源按揭貸款利率低5個百分點(diǎn)；“新舊置換”樓盤房產(chǎn)契稅或個人所得稅遞減，“新舊置換”樓盤若一周內(nèi)不退款，涉嫌房地產(chǎn)商進(jìn)到“信用黑名單”。在我問起那位朋友，是否有這些規(guī)定，另一方無奈的擺擺手。
購房需求潛力很大，但需要注意的是，這些需求已經(jīng)從“是否有”轉(zhuǎn)為“怎么樣”，就算是最佳選擇已不再是“只求進(jìn)入車內(nèi)”的需求。促進(jìn)“新舊置換”的大好事搞好、促進(jìn)商品房市場周而復(fù)始的大事抓實(shí)，就要在供給側(cè)結(jié)構(gòu)工作，其實(shí)就是二手房和新房補(bǔ)齊短板，從居民（而非賣房）的角度出發(fā)，把缺少的配套與服務(wù)補(bǔ)上來，也是為了以往付錢，都是住房政策回歸本質(zhì)。
這也是修補(bǔ)信任感、代理理論迫不得已親身經(jīng)歷的一個過程。最終再說一點(diǎn)，小編打聽了很多地方，發(fā)覺都無法實(shí)現(xiàn)二手房交易帶押過戶。實(shí)際上，這也是推動“新舊置換”的好政策，既可以減少成交周期（不讓購房者多跑腿服務(wù)），還能降低成本費(fèi)（削掉過橋墊資過河成本費(fèi)）。為什么難以實(shí)現(xiàn)？金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂借款溜了，中介公司擔(dān)憂代理商過河盈利沒有了，登記機(jī)構(gòu)擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。這更能說明問題，各有不同如意算盤，唯獨(dú)沒有從消費(fèi)者的褔?yán)紤]，都說好的現(xiàn)行政策沒法公布，需要大家思索。
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